Diritto Immobiliare — Imprese · Retail
Real Estate Law — Business · Retail

Diritto
immobiliare
per il retail. Real estate
law
for retail.

Contratti, locazioni commerciali e operazioni real estate in Italia e all’estero. Affianchiamo aziende, property manager e gruppi retail in ogni fase, dalla negoziazione al contenzioso.

Contracts, commercial leases and real estate transactions in Italy and abroad. We support companies, property managers and retail groups at every stage, from negotiation to litigation.

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Investimenti immobiliari
Real estate investments

Grandi locazioni e operazioni immobiliari: come tutelare il tuo investimento.

Major leases and real estate deals: how to protect your investment.

Gestiamo negoziazione, clausole critiche e post-contratto per retail, outlet e shopping center in Italia e all’estero, proteggendo il valore dei tuoi asset e riducendo al minimo i rischi legali. Hai uno spazio in un centro commerciale, outlet o galleria? Vai alla pagina dedicata →

We handle negotiation, critical clauses and post-contract matters for retail, outlets and shopping centers in Italy and abroad, protecting the value of your assets and minimising legal risk. Do you run a unit in a shopping centre, outlet or gallery? Go to the dedicated page →

Assistenza sulle locazioni commerciali anche per città: Bologna e Milano.

Commercial-lease assistance by city too: Bologna and Milan.

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Immobile commerciale
Immobili commerciali
Commercial property

Ogni clausola
fa la differenza.

Every clause
makes the difference.

Affianchiamo aziende, property manager e gruppi retail nella gestione di contratti, acquisizioni e operazioni complesse. Grazie all’esperienza nei centri commerciali, outlet e gallerie, garantiamo assistenza completa in ogni fase:

We support companies, property managers and retail groups across contracts, acquisitions and complex deals. Drawing on our experience with shopping centers, outlets and galleries, we provide full assistance at every stage:

  • → Analisi preventiva dei contratti e delle clausole critiche
  • → Preliminary review of contracts and critical clauses
  • → Negoziazione e rinegoziazione dei canoni e delle condizioni
  • → Negotiation and renegotiation of rents and terms
  • → Gestione del contenzioso e delle procedure esecutive
  • → Litigation management and enforcement proceedings
  • → Supporto nella due diligence e nelle acquisizioni
  • → Support in due diligence and acquisitions
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Il metodo
Our method

Quattro passi chiari per tutelare
le tue operazioni immobiliari.

Four clear steps to protect
your real estate operations.

01

Prenota un appuntamento

Book an appointment

Un primo confronto riservato per analizzare il contratto o l’operazione in corso. Valutiamo insieme clausole, rischi e obiettivi, senza impegno.

A first confidential meeting to review your contract or transaction. We assess clauses, risks and goals together, with no obligation.

02

Strategia contrattuale

Contract strategy

Definiamo la migliore linea d’azione: negoziazione, rinegoziazione o revisione contrattuale. Ogni decisione è basata su dati concreti e orientata alla tutela del tuo interesse aziendale.

We define the best course of action: negotiation, renegotiation or contract revision. Every decision is data-driven and aimed at protecting your business interest.

03

Esecuzione e gestione

Execution and management

Coordiniamo ogni fase con precisione: redazione, firma, comunicazioni e adempimenti. Supervisione costante fino alla conclusione dell’accordo o dell’operazione.

We coordinate every phase precisely: drafting, signing, communications and compliance. Constant oversight until the deal or transaction is concluded.

04

Risultato e continuità

Result and continuity

Monitoriamo l’andamento post-contrattuale e interveniamo in caso di controversie o modifiche. Il nostro obiettivo: stabilità, tutela e crescita del tuo portafoglio immobiliare.

We monitor post-contract performance and step in for disputes or amendments. Our goal: stability, protection and growth of your real estate portfolio.

Rientri in uno di questi casi?
Do any of these apply to you?

Aree di intervento.

Areas of practice.

Ogni situazione merita una valutazione attenta: raccontaci la tua e scopri subito come possiamo intervenire per tutelare i tuoi diritti.

Every situation deserves careful assessment: tell us yours and find out how we can act to protect your rights.

Locazioni & RetailLeases & Retail01
Locazioni commerciali e retail
Commercial & retail leases

Contratti per outlet, shopping center e gallerie: redazione, revisione e rinegoziazione di canoni, KPI e co-tenancy, con gestione delle comunicazioni e degli adempimenti.

Contracts for outlets, shopping centers and galleries: drafting, review and renegotiation of rents, KPIs and co-tenancy, with management of communications and compliance.

Ramo d’aziendaBusiness unit02
Affitto di ramo d’azienda & concessioni di spazio
Business unit lease & space concessions

Inquadramento corretto dello schema contrattuale, allocazione dei rischi, responsabilità e governance operativa; prevenzione di contenziosi su qualificazione e durata.

Correct framing of the contractual scheme, allocation of risks, liability and operational governance; prevention of disputes over qualification and duration.

Due diligenceDue diligence03
Acquisizioni e due diligence immobiliare
Acquisitions & real estate due diligence

Due diligence legale completa su titoli, servitù, vincoli e locazioni in essere; supporto costante fino alla firma.

Full legal due diligence on titles, easements, restrictions and existing leases; constant support up to signing.

Referenze
References

Cosa dicono i nostri clienti.

What our clients say.

“Una lunga ed efficiente collaborazione quella con l’Avv. De Santi ed il suo studio. Da anni ci affidiamo a loro nella gestione delle pratiche ordinarie di contrattualistica e gestione dei rischi di natura legale. Consigliato!”

“A long and efficient collaboration with Avv. De Santi and his firm. For years we have relied on them for routine contract work and legal risk management. Highly recommended!”

Carlo Frasson
General Manager presso Rubbermac
General Manager at Rubbermac

“La collaborazione con l’avvocato De Santi e il suo studio DSC è una delle più proficue sviluppate negli ultimi anni. Ottimo supporto sia per la fase operativa di gestione delle negoziazioni, ma ottimo anche l’approccio nell’ambito formativo delle nostre risorse e supportivo nel comprendere dinamiche complesse come quelle del periodo covid.”

“The collaboration with Avv. De Santi and his firm DSC is one of the most fruitful of recent years. Excellent support in negotiations, training of our staff and in navigating complex situations such as the covid period.”

Massimo Martin
Responsabile Sviluppo Immobiliare presso Pastificio Rana
Head of Real Estate Development at Pastificio Rana
Approfondimenti
Insights

Dal nostro blog.

From our blog.

Firma di un contratto di ormeggio
Contrattualistica Contract law

Ormeggio, deposito o locazione: perché il nome del contratto non decide chi paga

Berth, bailment or lease: why the name of the contract does not decide who pays

Avv. F. De Santi4 ago 20265 min5 min

Il canone si paga per la disponibilità, non per l’uso; e senza clausola di custodia il gestore non risponde del bene. Conta il contenuto del contratto, non l’etichetta (Trib. Roma 10821/2026).

The fee is owed for availability, not for use; and without a safekeeping clause the operator does not answer for the asset. Content decides, not the label (Court of Rome 10821/2026).

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Cartellone pubblicitario sulla facciata e decoro architettonico
Diritto immobiliare Real estate law

Cartellone sulla facciata: quando l’assemblea non può autorizzarlo

Advertising sign on the facade: when the meeting cannot authorise it

Avv. F. De Santi1 ago 20265 min5 min

La maggioranza non basta se il maxi-cartellone lede il decoro architettonico (art. 1120 c.c.): il condominio paga le spese anche se l’opera non viene mai realizzata (Trib. Napoli 10920/2026).

A majority is not enough if the billboard harms architectural decorum (art. 1120): the building pays the costs even if the work is never built (Court of Naples 10920/2026).

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Sale and lease back: contratto d’impresa e confine col patto commissorio
Contrattualistica d’impresa Corporate contracts

Sale and lease back: liquidità per l’impresa senza perdere l’uso del bene

Sale and lease back: liquidity for the business without losing the use of the asset

Avv. F. De Santi30 lug 20265 min5 min

Il leasing di ritorno è valido, ma diventa nullo se la vendita garantisce un debito: gli indici del patto commissorio e il ruolo del patto marciano (App. Napoli 5295/2026).

Sale and lease back is valid, but void if the sale secures a debt: the indicators of the patto commissorio and the role of the patto marciano (Naples CoA 5295/2026).

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Affitto di ramo d’azienda o locazione nei centri commerciali
Locazioni e immobiliare Leases and real estate

Affitto di ramo d’azienda o locazione nei centri commerciali: storia, ragioni e sentenze

Business-branch lease or commercial lease in shopping centres: history, reasons and case law

Avv. F. De Santi19 lug 20268 min8 min

Perché nel retail si usa l’affitto di ramo d’azienda al posto della locazione, cosa consente di regolare diversamente e quando i giudici riqualificano il contratto (Cass. 5657/2025, App. Milano 632/2025).

Why retail uses the business-branch lease instead of a lease, what it lets the parties regulate differently, and when courts reclassify the contract (Cass. 5657/2025, Milan CoA 632/2025).

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Caparra confirmatoria: recesso o risoluzione
Contrattualistica Contract law

Caparra confirmatoria: recesso o risoluzione? La scelta va fatta subito

Earnest money: withdrawal or termination? The choice comes first

Avv. F. De Santi17 lug 20264 min4 min

Chi domanda la risoluzione con risarcimento non può poi ripiegare sul recesso con ritenzione della caparra: sono strade incompatibili e la scelta si fa in citazione (art. 1385 c.c.).

Who seeks termination with damages cannot then fall back on withdrawal and retention of the earnest money: incompatible paths, chosen in the writ (art. 1385 of the Civil Code).

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Avvocato per l’acquisto della casa
Servizio · Acquisto casa Service · Home purchase

L’avvocato dell’acquirente: al tuo fianco prima di firmare

The buyer’s lawyer: by your side before you sign

Assistenza compravendita · Bologna e MilanoPurchase assistance · Bologna and Milan

Verifiche sull’immobile, revisione di proposta e preliminare, negoziazione di caparra e clausole nel tuo interesse. Presa in carico h24, risposta entro 24 ore lavorative.

Property checks, review of the offer and preliminary contract, negotiation of the deposit and clauses in your interest. 24/7 case intake, reply within 24 working hours.

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Riconsegna di un locale commerciale al termine della locazione
Locazioni e immobiliare Leases and real estate

Riconsegna dei locali: chi paga l’usura quando finisce la locazione

Handing back the premises: who pays for wear when the lease ends

Avv. F. De Santi14 lug 20265 min5 min

Il logorio da uso normale non è un danno: resta a carico del locatore. Perché il verbale di consegna e l’onere della prova decidono la causa (art. 1590 c.c.).

Normal wear is not damage: it stays with the landlord. Why the inventory and the burden of proof decide the case (art. 1590 of the Civil Code).

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Caparra confirmatoria nell’acquisto della casa
Compravendita immobiliare Property purchase

Caparra confirmatoria: quanto versare e come proteggersi

Confirmatory deposit: how much to pay and how to protect yourself

Avv. F. De Santi7 lug 20266 min6 min

Che cos’è, in che cosa differisce dalla caparra penitenziale e dall’acconto, quanto versare e come tutelarsi se la trattativa salta.

What it is, how it differs from the penitential deposit and the down payment, how much to pay and how to protect yourself if the deal falls through.

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Condizione sospensiva del mutuo nell’acquisto della casa
Compravendita immobiliare Property purchase

Condizione sospensiva del mutuo: la clausola che ti protegge se la banca dice no

The mortgage condition precedent: the clause that protects you if the bank says no

Avv. F. De Santi7 lug 20266 min6 min

Se la banca non concede il mutuo rischi di perdere la caparra? Come funziona la condizione sospensiva, come scriverla bene e gli errori da evitare.

If the bank refuses the mortgage, could you lose the deposit? How the condition precedent works, how to draft it well and the mistakes to avoid.

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Key money nelle locazioni retail e nei centri commerciali
Locazioni commerciali Commercial leases

Key money nelle locazioni retail: cos’è e come si negozia

Key money in retail leases: what it is and how to negotiate it

Avv. F. De Santi8 lug 20266 min6 min

Cos’è il key money, perché non va confuso con l’indennità di avviamento (artt. 34 e 69 L. 392/1978) e i profili da presidiare: titolo, documentazione, restituzione.

What key money is, why it must not be confused with the goodwill indemnity (arts. 34 and 69, Law 392/1978), and the points to guard: basis, documentation, refund.

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Service charge e spese comuni nei centri commerciali
Locazioni commerciali Commercial leases

Service charge e spese comuni nei centri commerciali

Service charge and common costs in shopping centres

Avv. F. De Santi8 lug 20266 min6 min

Come si formano e si ripartiscono le spese di gestione delle aree comuni, e i quattro presidi per il conduttore: elenco chiuso, cap, rendiconto trasparente, confine con le straordinarie.

How common-area management costs are built and allocated, and the tenant’s safeguards: closed list, cap, transparent reporting, boundary with extraordinary works.

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Penale sull’acconto nel preliminare tra impresa e consumatore
Compravendita immobiliare Property sale

Preliminare impresa-consumatore: quando la penale sull’acconto può essere azzerata dal giudice

Business-to-consumer preliminary: when the penalty on the deposit can be struck down

Avv. F. De Santi6 lug 20264 min4 min

Cass. n. 21771/2026: nel rapporto professionista-consumatore la penale pari all’intero acconto può essere dichiarata vessatoria d’ufficio, anche in sede di legittimità. Ridurla non basta a metterla al riparo.

Cass. no. 21771/2026: in a business-to-consumer relationship a penalty equal to the whole deposit may be declared unfair of the court’s own motion, even before the Supreme Court. Reducing it is not enough to save it.

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Certificato di agibilità nel preliminare di compravendita immobiliare
Compravendita immobiliare Property sale

Il certificato di agibilità nel preliminare: quando la sua mancanza legittima il recesso dell’acquirente

The fitness-for-use certificate in the preliminary contract: when its absence justifies the buyer’s withdrawal

Avv. F. De Santi15 giu 20266 min6 min

Cass. n. 2132/2026: l’agibilità incide sull’adempimento, non sulla validità. Se manca alla data del rogito ed è obbligo del venditore, l’acquirente può recedere ex art. 1385 c.c. e ottenere il doppio della caparra.

Cass. no. 2132/2026: fitness for use affects performance, not validity. If it is missing on the closing date and is the seller’s obligation, the buyer may withdraw under art. 1385 and claim double the deposit.

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Trascrizione della locazione commerciale 6+6 con rinuncia al diniego
Locazioni commerciali Commercial leases

La trascrizione della locazione commerciale «6+6» con rinuncia al diniego di rinnovo

Registration of the «6+6» commercial lease with waiver of the refusal to renew

Avv. F. De Santi14 giu 20263 min3 min

Sussunzione formale (art. 2643 n. 8 c.c.), interesse sostanziale e tecnica dell’atto: doppia rinuncia, forma notarile e recesso ad nutum, con un caso reale anonimizzato.

Formal subsumption (art. 2643 no. 8), substantive interest and the technique of the deed: double waiver, notarial form and withdrawal ad nutum, with an anonymised real case.

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Recesso del conduttore per gravi motivi nella locazione commerciale
Locazioni commerciali Commercial leases

Recesso del conduttore per gravi motivi: uscire prima della scadenza dalla locazione commerciale

Tenant’s withdrawal for serious grounds: leaving a commercial lease before expiry

Avv. F. De Santi10 giu 20266 min6 min

Requisiti dei gravi motivi (art. 27 L. 392/1978), preavviso di sei mesi, onere di specificazione e prova, differenza con il recesso convenzionale.

Requirements of serious grounds (art. 27, Law 392/1978), six-month notice, the burden of specification and proof, and the difference with contractual withdrawal.

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Negoziare il contratto di uno spazio in un centro commerciale
Locazioni commerciali Commercial leases

Negoziare uno spazio in un centro commerciale: i profili da presidiare lato conduttore

Negotiating a unit in a shopping centre: the points the tenant should safeguard

Avv. F. De Santi10 giu 20266 min6 min

Canone, oneri comuni, indisponibilità del locale, flussi, recesso, relocation: i profili che la parte conduttrice dovrebbe presidiare in trattativa, traducendo ogni rischio in clausola.

Rent, common charges, unavailability of the unit, footfall, withdrawal, relocation: the points the tenant should safeguard in negotiation, turning each risk into a clause.

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Locazioni brevi 2026: la soglia dei due appartamenti
Diritto immobiliare · Fiscale Real estate · Tax

Locazioni brevi 2026: dal terzo appartamento scatta la presunzione d’impresa

Short lets 2026: from the third apartment, the presumption of business activity

Avv. F. De Santi10 giu 20265 min5 min

La Guida aggiornata dell’Agenzia delle Entrate recepisce la soglia dei due appartamenti: dal terzo, l’attività si presume imprenditoriale. Cosa cambia per cedolare e portafogli.

The updated Revenue Agency guide adopts the two-apartment threshold: from the third, the activity is presumed a business. What changes for the flat tax and portfolios.

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Adeguamento ISTAT nei canoni commerciali
Contrattualistica Contract law

Adeguamento ISTAT nei canoni commerciali: governare il rischio prima della firma

ISTAT indexation in commercial rents: managing the risk before signing

Avv. F. De Santi3 giu 20264 min4 min

Cap, rinegoziazione, scaglioni, parametro temperato: come gestire la clausola ISTAT in trattativa, nel rispetto del tetto di legge del 75%.

Cap, renegotiation, stepped rent, smoothed parameter: how to handle the ISTAT clause in negotiation, within the statutory 75% ceiling.

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Affitto di ramo d'azienda nei centri commerciali
Contrattualistica Contract law

Affitto di ramo d’azienda nei centri commerciali: la Cassazione torna a colpire (Sent. n. 5657/2025)

Business unit lease in shopping centers: the Supreme Court strikes again (no. 5657/2025)

Avv. F. De Santi5 dic 20252 min2 min

Senza una struttura aziendale preesistente, il contratto di “affitto di azienda” va riqualificato come locazione commerciale, con tutte le tutele per il conduttore.

Without a pre-existing business structure, a “business lease” must be reclassified as a commercial lease, with all the protections it grants tenants.

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Clausole di co-tenancy nei centri commerciali
Contrattualistica Contract law

Le clausole di co-tenancy nei centri commerciali

Co-tenancy clauses in shopping centers

Avv. F. De Santi5 dic 20255 min5 min

Cosa sono, quando si attivano e quali tutele offrono al tenant: una guida pratica alle clausole che proteggono i flussi di clientela nel retail.

What they are, when they trigger and the protections they grant the tenant: a practical guide to the clauses that safeguard retail footfall.

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Studio Legale De Santi Capalbo
Lo Studio
The Firm

Da Bologna al panorama
internazionale.

From Bologna to the
international stage.

Lo Studio Legale De Santi Capalbo nasce a Bologna e opera con sedi a Bologna e Milano, offrendo assistenza a imprese, professionisti e privati in Italia e all’estero.

De Santi Capalbo Law Firm was founded in Bologna and operates from Bologna and Milan, assisting companies, professionals and individuals in Italy and abroad.

Riconosciuto dal Sole 24 Ore (2019–2022) e dal Corriere della Sera (2024–2025) tra gli Studi Legali dell’Anno. Nel real estate assiste gruppi aziendali, tra cui due importanti multinazionali, property manager e investitori in operazioni su scala nazionale e internazionale.

Recognized by Il Sole 24 Ore (2019–2022) and Corriere della Sera (2024–2025) among the Law Firms of the Year. In real estate it assists corporate groups, including two major multinationals, property managers and investors in national and international transactions.

Il team Real Estate
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I professionisti

The professionals

Francesco De Santi
Rosalia Del Vecchio
Rossella Capalbo
Luigi Billi
Eduard Marcos
01 — 05
Francesco De Santi
Avvocato · Name Partner Attorney · Name Partner
Contratti · Locazioni commerciali · Contenzioso immobiliare
Contracts · Commercial leases · Real estate litigation
02 — 05
Rosalia Del Vecchio
Avvocato Of Counsel Of Counsel
Locazioni · Immobiliare · Famiglia
Leases · Real estate · Family
03 — 05
Rossella Capalbo
Avvocato · Name Partner Attorney · Name Partner
Famiglia · Successioni · Immobiliare
Family · Succession · Real estate
04 — 05
Luigi Billi
Avvocato Of Counsel Of Counsel
Commerciale · Crisi · Contratti
Commercial · Crisis · Contracts
05 — 05
Eduard Marcos
Abogado Abogado
Dir. Amm. · Univ. Valencia · PhD Tor Vergata
Admin. Law · Univ. Valencia · PhD Tor Vergata
01 / 05
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