Nella pratica delle locazioni commerciali accade frequentemente che, nel corso del rapporto, locatore e conduttore concordino una riduzione o una diversa modulazione del canone, accompagnandola magari con una proroga della durata contrattuale. Quando queste modifiche danno vita a un nuovo rapporto e quando, invece, lasciano in vita il contratto originario?

In commercial leasing it is common for landlord and tenant, during the life of the lease, to agree a reduction or a different structuring of the rent, sometimes together with an extension of the term. When do such changes give rise to a new relationship, and when do they instead leave the original contract in force?

La distinzione non è soltanto teorica. Stabilire se vi sia stata una vera novazione può incidere sulla continuità delle obbligazioni derivanti dal contratto originario e, più in generale, sulla disciplina dei rapporti tra le parti.

The distinction is not merely theoretical. Whether or not there has been a true novation may affect the continuity of the obligations arising from the original contract and, more broadly, the rules governing the relationship between the parties.

Sul punto è intervenuto il Tribunale dell’Aquila, sezione specializzata in materia di impresa, con la sentenza n. 2157 del 26 agosto 2026, ribadendo un principio particolarmente rilevante nella gestione delle locazioni commerciali: la sola modifica del canone e della scadenza del contratto non determina, di per sé, l’estinzione del precedente rapporto e la sua sostituzione con uno nuovo.

The Court of L’Aquila, division for business matters, addressed the point in judgment no. 2157 of 26 August 2026, restating a principle of particular relevance to the management of commercial leases: a change to the rent and to the expiry date alone does not, in itself, extinguish the previous relationship and replace it with a new one.

Ai sensi degli artt. 1230 e 1231 c.c., perché possa configurarsi una novazione oggettiva non è infatti sufficiente una semplice modifica delle condizioni economiche o temporali del rapporto. Occorre che siano ravvisabili ulteriori elementi e, in particolare:

Under arts. 1230 and 1231 of the Civil Code, a simple change to the economic or temporal conditions of the relationship is not enough for objective novation to arise. Further elements must be identifiable, and in particular:

• un aliquid novi, ossia una modificazione sostanziale dell’oggetto della prestazione o del titolo del rapporto;
• l’animus novandi, vale a dire la volontà inequivoca e comune delle parti di estinguere il rapporto originario e sostituirlo con uno nuovo;
• una causa novandi, intesa come interesse comune delle parti alla produzione dell’effetto novativo.

• an aliquid novi, that is a substantial change in the subject matter of the performance or in the legal basis of the relationship;
• the animus novandi, meaning the unequivocal and shared intention of the parties to extinguish the original relationship and replace it with a new one;
• a causa novandi, understood as the parties’ common interest in bringing about the novating effect.

La variazione quantitativa dell’obbligazione e il differimento della sua scadenza costituiscono, invece, normalmente modificazioni accessorie, che non comportano automaticamente l’estinzione dell’obbligazione originaria.

A quantitative variation of the obligation and the deferral of its due date are, by contrast, normally accessory modifications, which do not automatically extinguish the original obligation.

Il principio assume particolare importanza nelle locazioni commerciali. La rinegoziazione del canone, anche quando accompagnata dalla modifica della durata del rapporto, non deve quindi essere automaticamente interpretata come stipulazione di un nuovo contratto. Occorre verificare, caso per caso, quale sia stata l’effettiva volontà delle parti e se esse abbiano realmente inteso estinguere il precedente rapporto.

The principle carries particular weight in commercial leases. A renegotiation of the rent, even where accompanied by a change to the term, should therefore not be read automatically as the making of a new contract. It must be assessed case by case what the parties actually intended, and whether they truly meant to extinguish the previous relationship.

Il Tribunale precisa, tuttavia, un ulteriore aspetto importante: il fatto che canone e durata costituiscano modificazioni normalmente accessorie non esclude in assoluto la novazione. L’intenzione novativa può infatti risultare da ulteriori elementi del contratto o dalle complessive circostanze del rapporto. Sarà quindi il giudice di merito a dover verificare concretamente se le parti abbiano manifestato una volontà inequivoca di sostituire al precedente rapporto uno nuovo.

The Court makes a further important point: the fact that rent and term are normally accessory modifications does not rule out novation altogether. The novating intention may emerge from other elements of the contract or from the overall circumstances of the relationship. It will therefore be for the trial court to determine, in concrete terms, whether the parties expressed an unequivocal intention to replace the previous relationship with a new one.

Da qui una conseguenza pratica particolarmente importante nella redazione degli accordi di rinegoziazione. Quando locatore e conduttore intendono semplicemente modificare alcune condizioni del contratto, ad esempio canone e durata, è opportuno che la scrittura lo chiarisca espressamente, precisando che il contratto originario rimane in vigore per tutto quanto non modificato.

From this follows a practical consequence of some importance when drafting renegotiation agreements. Where landlord and tenant simply intend to alter certain terms, such as rent and duration, the document should say so expressly, specifying that the original contract remains in force for everything not modified.

Se, al contrario, l’intenzione è quella di estinguere il precedente rapporto e sostituirlo integralmente con uno nuovo, tale volontà dovrebbe emergere in maniera altrettanto chiara dalla documentazione contrattuale.

If, on the contrary, the intention is to extinguish the previous relationship and replace it entirely with a new one, that intention should emerge just as clearly from the contractual documents.

In questa materia, dunque, il titolo attribuito dalle parti alla scrittura non è decisivo: ciò che conta è il suo contenuto e, soprattutto, la volontà negoziale effettivamente manifestata.

In this field, then, the heading the parties give to the document is not decisive: what matters is its content and, above all, the intention actually expressed.

La decisione richiama infine un principio processuale: la novazione non costituisce un’eccezione in senso stretto e può pertanto essere rilevata anche d’ufficio dal giudice.

The decision also recalls a procedural principle: novation is not a defence in the strict sense and may therefore be raised by the court of its own motion.

Per chi gestisce patrimoni immobiliari o reti retail, la lezione è semplice ma significativa: modificare canone e durata non significa necessariamente ripartire da zero. Proprio per questo, ogni accordo di rinegoziazione dovrebbe stabilire con precisione che cosa cambia e, soprattutto, che cosa del rapporto originario continua a rimanere fermo.

For those managing real estate portfolios or retail networks, the lesson is simple but meaningful: changing rent and term does not necessarily mean starting again from scratch. For precisely that reason, every renegotiation agreement should set out with precision what changes and, above all, what of the original relationship remains in place.