La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 5657/2025, è tornata a pronunciarsi sulla qualificazione giuridica dei contratti utilizzati per la concessione di spazi commerciali all’interno di centri commerciali, mettendo nuovamente in discussione l’inquadramento come affitto di ramo d’azienda quando manca una struttura aziendale preesistente.

With order no. 5657/2025, the Italian Supreme Court has once again ruled on the legal classification of contracts used to grant commercial spaces within shopping centers, questioning their qualification as a business unit lease when no pre-existing business structure exists.

Il caso: spazio commerciale spoglio, nessun personale, solo licenza

The case: a bare commercial unit, no staff, just a licence

Nel caso esaminato, una società conduttrice contestava l’escussione di una fideiussione dopo la cessazione di un contratto denominato “affitto di azienda”. La Corte d’Appello di Milano, dopo aver verificato che l’immobile era stato consegnato privo di impianti, arredi e beni aziendali, aveva riqualificato il contratto come locazione commerciale, riconoscendo così il diritto all’indennità per perdita dell’avviamento (ex art. 34 L. 392/1978).

In the case at hand, a tenant company challenged the enforcement of a guarantee after the termination of a contract labelled a “business lease”. The Milan Court of Appeal, having verified that the premises had been handed over without fittings, furnishings or business assets, reclassified the contract as a commercial lease, thereby recognising the right to goodwill indemnity (art. 34, Law 392/1978).

Il principio nuovamente ribadito è che la differenza tra locazione commerciale e affitto di ramo d’azienda risiede nella preesistenza di un complesso aziendale organizzato.

The principle reaffirmed is that the difference between a commercial lease and a business unit lease lies in the pre-existence of an organised business complex.

Le implicazioni operative per chi gestisce spazi retail e food

Operational implications for retail and food space managers

Secondo la Suprema Corte, la mera collocazione dell’unità all’interno di un centro commerciale non è sufficiente a integrare un affitto di ramo d’azienda, se manca una struttura organizzativa trasferita dal concedente. In sostanza, cedere un locale vuoto, con sola licenza e senza dipendenti o beni strumentali, equivale a stipulare una locazione commerciale, con tutte le conseguenze sul piano delle tutele in favore del conduttore: indennità di avviamento, durata minima, limiti alla risoluzione anticipata.

According to the Court, merely placing a unit inside a shopping center is not enough to qualify as a business unit lease if no organisational structure is transferred by the grantor. In short, handing over an empty unit, with only a licence and no staff or operating assets, amounts to a commercial lease, with all the resulting tenant protections: goodwill indemnity, minimum term and limits on early termination.

Chi opera nella grande distribuzione, nel retail o nella somministrazione all’interno di contesti multi-tenant deve rivalutare con attenzione la validità degli schemi contrattuali attualmente utilizzati. La sentenza 5657/2025 offre un’occasione concreta per ripensare la struttura dei contratti di concessione degli spazi.

Operators in large-scale retail, food service or multi-tenant settings should carefully reassess the validity of the contractual schemes currently in use. Judgment 5657/2025 offers a concrete opportunity to rethink space-concession contracts.