Alla fine di una locazione arriva quasi sempre lo stesso scontro: il locatore trattiene il deposito cauzionale o chiede un risarcimento per i locali «rovinati», il conduttore risponde che si tratta della normale usura del tempo. Chi ha ragione dipende da due cose che si decidono anni prima, alla firma del contratto: se esiste una descrizione dello stato dei locali alla consegna e chi, in giudizio, deve provare cosa. Una recente sentenza del Tribunale di Foggia rimette in fila i principi, e il punto di equilibrio non sta dove di solito lo si cerca.

The end of a lease almost always brings the same clash: the landlord keeps the deposit or claims damages for the «ruined» premises, the tenant replies that it is just the ordinary wear of time. Who is right turns on two things decided years earlier, at signing: whether a description of the premises at handover exists, and who, in court, must prove what. A recent judgment of the Court of Foggia sets the principles back in order, and the balance does not lie where it is usually sought.

Il problema: la riconsegna che diventa un contenzioso

The problem: when handover turns into litigation

Chi affitta un immobile — un negozio, un ufficio, un capannone — sa che il rapporto si chiude con la restituzione della cosa locata. È il momento più delicato: pavimenti consumati, pareti da ritinteggiare, impianti invecchiati, segni lasciati dall’attività. Il locatore vede un danno da rimettere a posto a spese del conduttore; il conduttore vede il logorio fisiologico di anni di uso regolare. La domanda pratica è sempre la stessa: quel deterioramento va pagato o no? E soprattutto, chi deve dimostrare che si tratta di un danno anziché di normale usura?

Anyone letting a property — a shop, an office, a warehouse — knows the relationship closes with the return of the premises. It is the most sensitive moment: worn floors, walls to repaint, ageing systems, marks left by the business. The landlord sees damage to be repaired at the tenant’s expense; the tenant sees the natural wear of years of ordinary use. The practical question is always the same: must that deterioration be paid for? And above all, who must show it is damage rather than normal wear?

Il principio: l’uso normale non è un danno (art. 1590 c.c.)

The principle: normal use is not damage (art. 1590 of the Civil Code)

Con la sentenza del 19 giugno 2026 n. 1423, il Tribunale di Foggia ricostruisce la disciplina dell’art. 1590 del codice civile. La norma impone al conduttore di restituire la cosa nello stato in cui l’ha ricevuta, in conformità alla «descrizione» fatta dalle parti, ma fa salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto. Letta insieme agli artt. 1575, n. 2, 1576 e 1609 c.c. — che pongono in capo al locatore la manutenzione dell’immobile, salvo le piccole riparazioni — la conclusione è netta: il logorio derivante dall’uso conforme al contratto resta a carico del locatore, perché è la conseguenza normale di ciò per cui il canone viene pagato.

In its judgment of 19 June 2026 No. 1423, the Court of Foggia reconstructs the rules under article 1590 of the Civil Code. The provision requires the tenant to return the property in the state received, in line with any «description» made by the parties, but expressly saves the deterioration or consumption resulting from use of the thing in accordance with the contract. Read together with articles 1575(2), 1576 and 1609 — which place maintenance on the landlord, save minor repairs — the conclusion is clear: wear from contractual use stays with the landlord, being the normal consequence of what the rent is paid for.

C’è poi la questione della prova, che spesso decide la causa. In mancanza di una descrizione dello stato dei locali alla consegna, l’art. 1590 fa presumere che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione. Il Tribunale precisa un punto che molti trascurano: questa presunzione vale per tutte le locazioni, quale ne sia la durata, e non solo per quelle brevi. Ma resta una presunzione superabile con prova contraria — ad esempio la dimostrazione, in termini rigorosi, della protratta incuria del locatore tenuto alla manutenzione.

Then there is the question of proof, which often decides the case. Absent a description of the premises at handover, article 1590 presumes the tenant received the property in a good state of repair. The Court stresses a point many overlook: this presumption applies to all leases, whatever their duration, not only short ones. Yet it remains rebuttable by contrary evidence — for instance, strict proof of the prolonged neglect of the landlord bound to maintenance.

Il rischio nascosto: due letture che ribaltano l’intuito

The hidden risk: two readings that upend intuition

Qui conviene fermarsi su due angoli controintuitivi. Il primo riguarda il locatore. La sensazione comune è «i locali erano nuovi, me li deve restituire come me li ha presi». Non basta. L’onere di provare il fatto costitutivo del proprio diritto — cioè il deterioramento intervenuto tra consegna e riconsegna, e che quel deterioramento eccede l’uso normale — grava proprio sul locatore. Chi rinuncia al verbale di consegna per fare in fretta si toglie da solo la prova migliore e, in più, si porta addosso la presunzione che il conduttore avesse ricevuto un immobile in buono stato: una doppia zavorra proprio per chi crede di essere nella posizione più forte.

Two counterintuitive angles are worth pausing on. The first concerns the landlord. The common feeling is «the premises were new, they must come back as handed over». That is not enough. The burden of proving the constitutive fact of the right — the deterioration occurring between handover and return, and that it exceeds normal use — falls on the landlord. Skipping the inventory to save time removes the best evidence and, on top of that, carries the presumption that the tenant received the property in good condition: a double weight on the very party who thinks he holds the stronger hand.

Il secondo angolo riguarda il conduttore, che spesso confida ciecamente in quella presunzione di «buono stato». Attenzione: la presunzione lo aiuta solo finché manca una descrizione. Nel momento in cui firma un verbale di consegna dettagliato che fotografa locali perfetti, quella stessa descrizione diventa la prova principale a suo carico, perché fissa il termine di paragone. La descrizione — qualificata dai giudici come una reciproca confessione tra le parti — non è un adempimento formale a favore del proprietario: è uno strumento che protegge chi lo compila con precisione e si ritorce contro chi lo firma senza leggerlo.

The second angle concerns the tenant, who often relies blindly on that presumption of «good condition». Beware: it helps only while no description exists. Once he signs a detailed inventory picturing pristine premises, that same description becomes the main evidence against him, because it sets the benchmark. The description — treated by the judges as a mutual admission between the parties — is not a formality favouring the owner: it is a tool that protects whoever fills it in accurately and turns against whoever signs it unread.

La guida pratica: cosa fare, da una parte e dall’altra

Practical guidance: what to do, on each side

Per il locatore: redigere sempre, alla consegna, un verbale che descriva lo stato dei locali e degli impianti, meglio se con fotografie datate; alla riconsegna, documentare le differenze e distinguere con onestà l’usura fisiologica dal danno vero e proprio, perché solo il secondo è risarcibile. Per il conduttore: leggere e, se serve, contestare il verbale di consegna prima di firmarlo; conservare la prova delle manutenzioni eseguite; alla fine del rapporto, non farsi imputare come danno ciò che è il logorio di un uso conforme al contratto. In entrambi i casi la partita si gioca sui documenti costruiti all’inizio, non sulle parole spese alla fine.

For the landlord: always draw up, at handover, an inventory describing the state of the premises and systems, ideally with dated photographs; at return, document the differences and honestly distinguish natural wear from actual damage, since only the latter is recoverable. For the tenant: read and, if needed, challenge the inventory before signing it; keep evidence of maintenance carried out; at the end, resist being charged as damage what is merely the wear of contractual use. In both cases the outcome turns on the documents built at the start, not the words spent at the end.

Le informazioni contenute in questo articolo hanno finalità divulgativa e non sostituiscono un parere legale sul caso concreto. Gli estremi della pronuncia citata vanno sempre verificati sulla fonte ufficiale.

The information in this article is for general purposes and does not replace legal advice on the specific case. The details of the cited ruling should always be checked against the official source.