Centri commerciali · Retail · Gallerie
Shopping centres · Retail · Galleries

L’avvocato
per i centri
commerciali. The lawyer
for shopping
centres.

Locazioni in centri commerciali, outlet e gallerie: qualificazione del contratto, canoni a fatturato, co-tenancy, adeguamento ISTAT, recesso e contenzioso. Affianchiamo retailer, proprietà e property manager in ogni fase, dalla negoziazione all’uscita.

Leases in shopping centres, outlets and galleries: contract qualification, turnover rents, co-tenancy, ISTAT indexation, withdrawal and litigation. We support retailers, landlords and property managers at every stage, from negotiation to exit.

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Oltre 10 anni di esperienza
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Centri commerciali & retail
Shopping centres & retail

Spazi in centri commerciali e gallerie: come tutelare il tuo punto vendita.

Units in shopping centres and galleries: how to protect your store.

Gestiamo negoziazione, clausole critiche e post-contratto per retail, outlet e shopping center in Italia e all’estero, proteggendo il valore dei tuoi asset e riducendo al minimo i rischi legali.

We handle negotiation, critical clauses and post-contract matters for retail, outlets and shopping centers in Italy and abroad, protecting the value of your assets and minimising legal risk.

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Galleria di un centro commerciale
Immobili commerciali
Commercial property

Ogni clausola
fa la differenza.

Every clause
makes the difference.

Affianchiamo aziende, property manager e gruppi retail nella gestione di contratti, acquisizioni e operazioni complesse. Grazie all’esperienza nei centri commerciali, outlet e gallerie, garantiamo assistenza completa in ogni fase:

We support companies, property managers and retail groups across contracts, acquisitions and complex deals. Drawing on our experience with shopping centers, outlets and galleries, we provide full assistance at every stage:

  • → Analisi preventiva dei contratti e delle clausole critiche
  • → Preliminary review of contracts and critical clauses
  • → Negoziazione e rinegoziazione dei canoni e delle condizioni
  • → Negotiation and renegotiation of rents and terms
  • → Gestione del contenzioso e delle procedure esecutive
  • → Litigation management and enforcement proceedings
  • → Supporto nella due diligence e nelle acquisizioni
  • → Support in due diligence and acquisitions
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Il metodo
Our method

Quattro passi chiari per tutelare
la tua presenza nel centro commerciale.

Four clear steps to protect
your presence in the shopping centre.

01

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Book an appointment

Un primo confronto riservato per analizzare il contratto o l’operazione in corso. Valutiamo insieme clausole, rischi e obiettivi, senza impegno.

A first confidential meeting to review your contract or transaction. We assess clauses, risks and goals together, with no obligation.

02

Strategia contrattuale

Contract strategy

Definiamo la migliore linea d’azione: negoziazione, rinegoziazione o revisione contrattuale. Ogni decisione è basata su dati concreti e orientata alla tutela del tuo interesse aziendale.

We define the best course of action: negotiation, renegotiation or contract revision. Every decision is data-driven and aimed at protecting your business interest.

03

Esecuzione e gestione

Execution and management

Coordiniamo ogni fase con precisione: redazione, firma, comunicazioni e adempimenti. Supervisione costante fino alla conclusione dell’accordo o dell’operazione.

We coordinate every phase precisely: drafting, signing, communications and compliance. Constant oversight until the deal or transaction is concluded.

04

Risultato e continuità

Result and continuity

Monitoriamo l’andamento post-contrattuale e interveniamo in caso di controversie o modifiche. Il nostro obiettivo: stabilità, tutela e crescita del tuo portafoglio immobiliare.

We monitor post-contract performance and step in for disputes or amendments. Our goal: stability, protection and growth of your real estate portfolio.

Rientri in uno di questi casi?
Do any of these apply to you?

Aree di intervento.

Areas of practice.

Ogni situazione merita una valutazione attenta: raccontaci la tua e scopri subito come possiamo intervenire per tutelare i tuoi diritti.

Every situation deserves careful assessment: tell us yours and find out how we can act to protect your rights.

QualificazioneQualification01
Locazione o affitto di ramo d’azienda?
Commercial lease or business-unit lease?

La collocazione in galleria non basta a qualificare il contratto come affitto d’azienda (Cass. 5657/2025): inquadriamo correttamente lo schema e mettiamo al sicuro l’indennità di avviamento e le tutele del conduttore.

Being located in a mall does not turn the contract into a business-unit lease (Cass. 5657/2025): we frame the scheme correctly and secure goodwill indemnity and the tenant’s protections.

Canoni & co-tenancyRents & co-tenancy02
Canoni a fatturato, ISTAT e co-tenancy
Turnover rents, ISTAT and co-tenancy

Canone fisso e variabile sul fatturato, adeguamento ISTAT entro il tetto di legge, KPI e clausole di co-tenancy a tutela dei flussi: traduciamo ogni rischio economico in una clausola chiara.

Fixed and turnover-based rent, ISTAT indexation within the statutory cap, KPIs and co-tenancy clauses protecting footfall: we turn every economic risk into a clear clause.

Uscita & contenziosoExit & litigation03
Recesso, retrocessione del ramo e contenzioso
Withdrawal, branch hand-back and litigation

Recesso per gravi motivi, regolamenti di galleria, oneri comuni, morosità e retrocessione del ramo d’azienda a fine affitto (art. 2112 c.c.): gestiamo l’uscita e le controversie con attenzione al personale e ai costi.

Withdrawal for serious grounds, mall regulations, common charges, arrears and branch hand-back at the end of the lease (art. 2112 civil code): we manage exit and disputes with an eye on staff and costs.

Referenze
References

Cosa dicono i nostri clienti.

What our clients say.

“Una lunga ed efficiente collaborazione quella con l’Avv. De Santi ed il suo studio. Da anni ci affidiamo a loro nella gestione delle pratiche ordinarie di contrattualistica e gestione dei rischi di natura legale. Consigliato!”

“A long and efficient collaboration with Avv. De Santi and his firm. For years we have relied on them for routine contract work and legal risk management. Highly recommended!”

Carlo Frasson
General Manager presso Rubbermac
General Manager at Rubbermac

“La collaborazione con l’avvocato De Santi e il suo studio DSC è una delle più proficue sviluppate negli ultimi anni. Ottimo supporto sia per la fase operativa di gestione delle negoziazioni, ma ottimo anche l’approccio nell’ambito formativo delle nostre risorse e supportivo nel comprendere dinamiche complesse come quelle del periodo covid.”

“The collaboration with Avv. De Santi and his firm DSC is one of the most fruitful of recent years. Excellent support in negotiations, training of our staff and in navigating complex situations such as the covid period.”

Massimo Martin
Responsabile Sviluppo Immobiliare presso Pastificio Rana
Head of Real Estate Development at Pastificio Rana
Approfondimenti
Insights

Centri commerciali: approfondimenti.

Shopping centres: insights.

Trascrizione della locazione commerciale 6+6 con rinuncia al diniego
Locazioni commerciali Commercial leases

La trascrizione della locazione commerciale «6+6» con rinuncia al diniego di rinnovo

Registration of the «6+6» commercial lease with waiver of the refusal to renew

Avv. F. De Santi14 giu 20263 min3 min

Sussunzione formale (art. 2643 n. 8 c.c.), interesse sostanziale e tecnica dell’atto: doppia rinuncia, forma notarile e recesso ad nutum, con un caso reale anonimizzato.

Formal subsumption (art. 2643 no. 8), substantive interest and the technique of the deed: double waiver, notarial form and withdrawal ad nutum, with an anonymised real case.

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Recesso del conduttore per gravi motivi nella locazione commerciale
Locazioni commerciali Commercial leases

Recesso del conduttore per gravi motivi: uscire prima della scadenza dalla locazione commerciale

Tenant’s withdrawal for serious grounds: leaving a commercial lease before expiry

Avv. F. De Santi10 giu 20266 min6 min

Requisiti dei gravi motivi (art. 27 L. 392/1978), preavviso di sei mesi, onere di specificazione e prova, differenza con il recesso convenzionale.

Requirements of serious grounds (art. 27, Law 392/1978), six-month notice, the burden of specification and proof, and the difference with contractual withdrawal.

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Negoziare il contratto di uno spazio in un centro commerciale
Locazioni commerciali Commercial leases

Negoziare uno spazio in un centro commerciale: i profili da presidiare lato conduttore

Negotiating a unit in a shopping centre: the points the tenant should safeguard

Avv. F. De Santi10 giu 20266 min6 min

Canone, oneri comuni, indisponibilità del locale, flussi, recesso, relocation: i profili che la parte conduttrice dovrebbe presidiare in trattativa, traducendo ogni rischio in clausola.

Rent, common charges, unavailability of the unit, footfall, withdrawal, relocation: the points the tenant should safeguard in negotiation, turning each risk into a clause.

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Adeguamento ISTAT nei canoni commerciali
Contrattualistica Contract law

Adeguamento ISTAT nei canoni commerciali: governare il rischio prima della firma

ISTAT indexation in commercial rents: managing the risk before signing

Avv. F. De Santi3 giu 20264 min4 min

Cap, rinegoziazione, scaglioni, parametro temperato: come gestire la clausola ISTAT in trattativa, nel rispetto del tetto di legge del 75%.

Cap, renegotiation, stepped rent, smoothed parameter: how to handle the ISTAT clause in negotiation, within the statutory 75% ceiling.

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Affitto di ramo d'azienda nei centri commerciali
Contrattualistica Contract law

Affitto di ramo d’azienda nei centri commerciali: la Cassazione torna a colpire (Sent. n. 5657/2025)

Business unit lease in shopping centers: the Supreme Court strikes again (no. 5657/2025)

Avv. F. De Santi5 dic 20252 min2 min

Senza una struttura aziendale preesistente, il contratto di “affitto di azienda” va riqualificato come locazione commerciale, con tutte le tutele per il conduttore.

Without a pre-existing business structure, a “business lease” must be reclassified as a commercial lease, with all the protections it grants tenants.

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Clausole di co-tenancy nei centri commerciali
Contrattualistica Contract law

Le clausole di co-tenancy nei centri commerciali

Co-tenancy clauses in shopping centers

Avv. F. De Santi5 dic 20255 min5 min

Cosa sono, quando si attivano e quali tutele offrono al tenant: una guida pratica alle clausole che proteggono i flussi di clientela nel retail.

What they are, when they trigger and the protections they grant the tenant: a practical guide to the clauses that safeguard retail footfall.

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Studio Legale De Santi Capalbo
Lo Studio
The Firm

Da Bologna al panorama
internazionale.

From Bologna to the
international stage.

Lo Studio Legale De Santi Capalbo nasce a Bologna e opera con sedi a Bologna e Milano, offrendo assistenza a imprese, professionisti e privati in Italia e all’estero.

De Santi Capalbo Law Firm was founded in Bologna and operates from Bologna and Milan, assisting companies, professionals and individuals in Italy and abroad.

Riconosciuto dal Sole 24 Ore (2019–2022) e dal Corriere della Sera (2024–2025) tra gli Studi Legali dell’Anno. Nel real estate assiste gruppi aziendali, tra cui due importanti multinazionali, property manager e investitori in operazioni su scala nazionale e internazionale.

Recognized by Il Sole 24 Ore (2019–2022) and Corriere della Sera (2024–2025) among the Law Firms of the Year. In real estate it assists corporate groups, including two major multinationals, property managers and investors in national and international transactions.

Il team Real Estate
The Real Estate team

I professionisti

The professionals

Francesco De Santi
Rosalia Del Vecchio
Rossella Capalbo
Luigi Billi
Eduard Marcos
01 — 05
Francesco De Santi
Avvocato · Name Partner Attorney · Name Partner
Contratti · Locazioni commerciali · Contenzioso immobiliare
Contracts · Commercial leases · Real estate litigation
02 — 05
Rosalia Del Vecchio
Avvocato Of Counsel Of Counsel
Locazioni · Immobiliare · Famiglia
Leases · Real estate · Family
03 — 05
Rossella Capalbo
Avvocato · Name Partner Attorney · Name Partner
Famiglia · Successioni · Immobiliare
Family · Succession · Real estate
04 — 05
Luigi Billi
Avvocato Of Counsel Of Counsel
Commerciale · Crisi · Contratti
Commercial · Crisis · Contracts
05 — 05
Eduard Marcos
Abogado Abogado
Dir. Amm. · Univ. Valencia · PhD Tor Vergata
Admin. Law · Univ. Valencia · PhD Tor Vergata
01 / 05
Contatti
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Ogni operazione
ha le sue criticità.

Every deal
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Noi sappiamo come gestirle. Prima consulenza riservata, risposta entro 24 ore.

We know how to handle them. Confidential first consultation, reply within 24 hours.

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