I centri commerciali e le grandi strutture di vendita concentrano in un unico luogo un’ampia gamma di negozi e servizi. Il loro successo dipende da posizione, mix di insegne e, soprattutto, dalla presenza di key tenant: marchi capaci di attrarre clientela e trainare l’intera struttura. Per tutelare questo equilibrio, i contratti di locazione e affitto di ramo d’azienda prevedono spesso clausole di co-tenancy.

Shopping centers and large retail structures concentrate a wide range of stores and services in one place. Their success depends on location, tenant mix and, above all, the presence of key tenants: brands able to attract footfall and drive the whole structure. To protect this balance, lease and business-unit contracts often include co-tenancy clauses.

Cosa sono le clausole di co-tenancy

What co-tenancy clauses are

Sono disposizioni comuni nei contratti stipulati all’interno delle grandi strutture commerciali tra il proprietario/gestore (landlord) e il conduttore/affittuario (tenant). Poiché oggi un solo landlord gestisce l’intera struttura e si relaziona con i diversi tenant, si sono diffuse clausole che regolano l’occupazione e le attività presenti nell’area di vendita.

These are common provisions in contracts within large retail structures, agreed between the owner/manager (landlord) and the tenant. Since a single landlord now manages the whole structure and deals with the various tenants, clauses regulating occupancy and the activities present in the retail area have become widespread.

Il loro scopo principale è proteggere gli interessi del tenant quando la presenza di attività specifiche (un cinema, un megastore rinomato) o un certo livello di occupazione dell’area sono determinanti per il suo successo. In altre parole, evitano che la chiusura o il trasferimento di un’attività chiave comprometta la redditività del tenant.

Their main purpose is to protect the tenant’s interests when the presence of specific activities (a cinema, a renowned megastore) or a certain occupancy level is decisive for its success. In short, they prevent the closure or relocation of a key activity from undermining the tenant’s profitability.

La clausola si compone di due elementi: le condizioni di attivazione e i conseguenti benefici per il tenant. Dalla loro combinazione nasce una clausola estremamente flessibile, modellabile sugli interessi e sulla forza contrattuale delle parti.

The clause has two elements: the triggering conditions and the resulting tenant benefits. Their combination produces a highly flexible clause, shaped around the parties’ interests and bargaining power.

Le condizioni di attivazione

The triggering conditions

1. Key Tenant (inquilino chiave)

   Individua conduttori o attività cruciali per il successo del tenant: la loro chiusura o trasferimento attiva la clausola.

2. Occupancy Percentage-Based (percentuale di occupazione)

   Richiede il mantenimento di una percentuale minima di occupazione dell’area; in difetto la clausola si attiva.

3. Category-Based (categoria di attività)

   Impone una specifica combinazione di tipologie commerciali (ristoranti, servizi, store) per evitare l’attivazione.

4. Sales or Foot Traffic-Based (vendite e flussi di clientela)

   L’attivazione scatta in caso di riduzione delle vendite o del traffico pedonale dell’area.

5. Time-Triggered (programmazione)

   Prevede l’attivazione futura al verificarsi di certi eventi entro un periodo stabilito (es. la perdita di più del 50% dei negozi chiave entro 12 mesi).

6. Landlord’s Discretionary (discrezionalità)

   Lascia al landlord un margine di valutazione sulle condizioni di attivazione, ad esempio la facoltà di sostituire un tenant chiave con uno equivalente per preservare l’attrattiva dell’area.

1. Key Tenant

   Identifies tenants or activities crucial to the tenant’s success: their closure or relocation triggers the clause.

2. Occupancy Percentage-Based

   Requires a minimum occupancy level of the area; if not met, the clause is triggered.

3. Category-Based

   Requires a specific mix of business types (restaurants, services, stores) to avoid activation.

4. Sales or Foot Traffic-Based

   Triggered by a drop in sales or pedestrian footfall in the area.

5. Time-Triggered

   Provides future activation if certain events occur within a set period (e.g. losing more than 50% of key stores within 12 months).

6. Landlord’s Discretionary

   Leaves the landlord discretion over the triggering conditions, e.g. the right to replace a key tenant with an equivalent one to preserve the area’s appeal.

Gli effetti a favore del tenant

The effects in favour of the tenant

1. Kick-Out Clause (recesso)

   Concede al tenant il diritto di recedere dal contratto se le condizioni di co-tenancy non vengono rispettate.

2. Cure Period (termine di grazia)

   Riconosce al landlord un periodo per rimediare prima che il tenant possa esercitare il recesso.

3. Rent Reduction (riduzione del corrispettivo)

   Consente al tenant una riduzione del canone se le condizioni non sono soddisfatte, compensando le perdite.

4. Negotiation Clause (rinegoziazione)

   Impone alle parti di avviare una nuova negoziazione per trovare soluzioni alternative che mantengano attivo il contratto.

1. Kick-Out Clause

   Gives the tenant the right to withdraw from the contract if the co-tenancy conditions are not met.

2. Cure Period

   Grants the landlord a period to remedy the situation before the tenant can exercise withdrawal.

3. Rent Reduction

   Allows the tenant a rent reduction if conditions are not met, offsetting losses.

4. Negotiation Clause

   Requires the parties to open new negotiations to find alternative solutions that keep the contract alive.