Un’impresa vende su preliminare a una famiglia che comprerà casa. Nel contratto una clausola prevede che, se gli acquirenti non arrivano al rogito per colpa loro, il venditore trattiene l’intero acconto a titolo di penale. Sembra una tutela solida per chi vende. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 21771/2026, ricorda che quella stessa clausola può essere dichiarata vessatoria dal giudice anche d’ufficio e in ogni fase del processo.
A business sells under a preliminary agreement to a family buying a home. A clause provides that, if the buyers fail to reach completion through their own fault, the seller keeps the entire deposit as a penalty. It looks like solid protection for the seller. With judgment no. 21771/2026, the Court of Cassation recalls that the same clause may be declared unfair by the court of its own motion, at any stage of the proceedings.
Il fatto: acconto rilevante, penale che assorbe tutto
The facts: a substantial deposit, a penalty that absorbs it all
Il contesto è quello tipico dell’edilizia residenziale: da un lato una società di costruzione che stipula nell’esercizio della propria attività d’impresa, dall’altro una coppia che acquista l’abitazione per esigenze personali. Il preliminare prevedeva che, in caso di inadempimento imputabile ai promissari acquirenti, il venditore potesse trattenere a titolo di penale l’intera somma versata in acconto. Nel caso concreto quella somma era di euro 72.869,15 a fronte di un prezzo complessivo di euro 124.514,85: una porzione ben superiore alla metà del corrispettivo.
The setting is typical of residential development: on one side a construction company contracting in the course of its business, on the other a couple buying the home for personal use. The preliminary agreement allowed the seller, in case of breach attributable to the buyers, to keep the entire sum paid as a deposit by way of penalty. Here that sum was EUR 72,869.15 against a total price of EUR 124,514.85: well over half of the consideration.
Il rischio per chi vende: la vessatorietà scatta d’ufficio
The risk for the seller: unfairness is raised of the court’s own motion
Di regola caparre e clausole penali non hanno di per sé natura vessatoria. Ma nei contratti tra professionista e consumatore — e la disciplina si applica anche al preliminare — opera una presunzione di vessatorietà per le clausole che, in caso di inadempimento, impongono al consumatore una somma manifestamente eccessiva. Il punto delicato, per l’impresa venditrice, è il regime processuale: l’inefficacia opera solo a vantaggio del consumatore e può essere rilevata d’ufficio dal giudice, senza che la parte debole l’abbia eccepita. La Corte di giustizia UE, interpellata proprio in questa causa (C-320/24, sentenza del 18 dicembre 2025), ha confermato che la direttiva 93/13/CEE consente di rilevare il carattere abusivo della clausola anche per la prima volta in sede di legittimità, superando persino i limiti del giudicato interno.
As a rule, deposits and penalty clauses are not in themselves unfair. But in business-to-consumer contracts — and the rules apply to the preliminary too — there is a presumption of unfairness for clauses that, on breach, impose on the consumer a manifestly excessive sum. The sensitive point for the selling business is procedural: ineffectiveness operates only in the consumer’s favour and may be raised by the court of its own motion, even if the weaker party never pleaded it. The EU Court of Justice, addressed in this very case (C-320/24, judgment of 18 December 2025), confirmed that Directive 93/13/EEC allows the abusive nature of the clause to be raised even for the first time before the Supreme Court, overriding even the limits of the internal res judicata.
L’angolo che di solito sfugge: ridurre la penale non la mette al riparo
The angle usually missed: reducing the penalty does not shield it
Qui si annida l’equivoco più comune. Molti confidano nel fatto che, se la penale è eccessiva, il giudice al massimo la riduce a equità (art. 1384 c.c.), lasciando comunque al venditore una quota. La Cassazione chiarisce che non è così: la riduzione della penale non impedisce al giudice, anche nel giudizio di rinvio, di rilevarne d’ufficio la nullità per vessatorietà. Sono due piani distinti. Chi vende non può quindi contare sulla “rete di sicurezza” della riduzione: se la clausola determina uno squilibrio significativo a carico del consumatore, può cadere del tutto, e a beneficiare della caduta è solo l’acquirente. C’è però un secondo angolo, meno ovvio: rendere la penale reciproca — cioè prevedere un obbligo simmetrico a carico del venditore in caso di suo inadempimento — attenua il rischio, ma non lo azzera se l’importo resta comunque sproporzionato rispetto al pregiudizio prevedibile. La simmetria aiuta, la misura conta di più.
Here lies the most common misconception. Many rely on the idea that, if the penalty is excessive, the court will at most reduce it to a fair amount (art. 1384 of the Civil Code), still leaving the seller a share. The Court makes clear this is not so: reducing the penalty does not prevent the court, even on remittal, from declaring it void for unfairness of its own motion. These are two distinct levels. A seller cannot therefore count on the “safety net” of reduction: if the clause creates a significant imbalance to the consumer’s detriment, it may fall entirely, and only the buyer benefits. There is a second, less obvious angle: making the penalty reciprocal — i.e. providing a symmetrical obligation on the seller for its own breach — mitigates the risk, but does not eliminate it if the amount remains disproportionate to the foreseeable harm. Symmetry helps; proportion matters more.
Come costruire caparra e penale in un preliminare verso il consumatore
How to structure deposit and penalty in a consumer preliminary
Chi vende a un consumatore ha davanti due strade. La prima: mantenere una penale elevata e sperare che nessuno la contesti — strada oggi fragile, perché il giudice può intervenire da solo, in ogni stato e grado. La seconda, che consiglierei: (1) ancorare l’importo trattenibile al danno concretamente prevedibile (spese di rimessa in vendita, oneri, tempo di immobilizzo), non all’intero acconto; (2) prevedere una penale reciproca e proporzionata, che valga anche a carico del venditore; (3) distinguere con chiarezza caparra confirmatoria, acconto e penale, evitando che una sola somma faccia tre lavori diversi; (4) documentare a monte la trattativa individuale sulla clausola, che esclude l’applicazione della disciplina di tutela alle clausole effettivamente negoziate. La scelta resta dell’impresa: ma conviene saperlo prima del rogito, non davanti al giudice.
A seller to a consumer has two roads. The first: keep a high penalty and hope no one challenges it — today a fragile road, since the court can act on its own, at any stage and instance. The second, which I would advise: (1) tie the retainable amount to the concretely foreseeable loss (re-marketing costs, charges, time off the market), not to the entire deposit; (2) provide a reciprocal, proportionate penalty binding the seller too; (3) clearly distinguish confirmatory deposit, advance payment and penalty, so a single sum does not do three different jobs; (4) document the individual negotiation of the clause upfront, which excludes the protective rules from applying to genuinely negotiated clauses. The choice remains the business’s: but it is better known before completion, not before the court.
Il presente contributo ha finalità informativa e commenta un orientamento giurisprudenziale di legittimità (Corte di cassazione, Sez. II civile, sentenza n. 21771/2026, depositata il 25 giugno 2026; Corte di Giustizia UE, sentenza del 18 dicembre 2025, causa C-320/24). Non costituisce parere legale né sostituisce la valutazione del caso concreto.
This contribution is for information purposes and comments on a Supreme Court ruling (Court of Cassation, 2nd Civil Section, judgment no. 21771/2026, filed on 25 June 2026; EU Court of Justice, judgment of 18 December 2025, case C-320/24). It is not legal advice and does not replace assessment of the specific case.
