L’avvocato
per ESCo e
contratti EPC. The lawyer
for ESCOs and
EPC contracts.

È il contratto di rendimento o di prestazione energetica: un accordo tra il beneficiario e il fornitore di una misura di efficienza energetica, verificata e monitorata per tutta la durata del contratto, in cui gli investimenti sono pagati in funzione del miglioramento dell’efficienza stabilito contrattualmente o di altri criteri di prestazione concordati, come i risparmi finanziari (art. 2, comma 2, lett. n), D.Lgs. 102/2014). Di solito il fornitore è una ESCo, che anticipa l’investimento e lo recupera con i risparmi.

Il contratto servizio energia è disciplinato dall’Allegato II del D.Lgs. 115/2008 e riguarda la gestione e il miglioramento del processo di trasformazione e utilizzo dell’energia, con corrispettivo a canone. La versione «Plus», che richiede tra l’altro una riduzione di almeno il 10% dell’indice di energia primaria per la climatizzazione invernale alla prima stipula, è considerata dalla stessa norma una fattispecie di contratto di rendimento energetico.

Per accedere ad alcuni incentivi sì. Per presentarsi al GSE come soggetto responsabile del Conto Termico 3.0 la ESCo deve avere la certificazione UNI CEI 11352 in corso di validità (art. 13, comma 4, D.M. 7 agosto 2025), e la stessa certificazione è richiesta per i certificati bianchi (art. 12, comma 5, D.Lgs. 102/2014). Per questo il contratto dovrebbe regolare anche cosa accade se la certificazione decade durante il rapporto.

Dipende da come è scritto il contratto. Le conseguenze più comuni sono la riduzione del canone in proporzione allo scostamento, una penale e, oltre una certa soglia o se lo scostamento persiste, la risoluzione. Prima ancora conta come si calcola il risparmio: baseline, aggiustamenti e protocollo di misura decidono se lo scostamento c’è davvero.

Per gli interventi di contenimento dei consumi individuati con un attestato di prestazione energetica o una diagnosi energetica di un tecnico abilitato, l’art. 26, comma 2, della legge 10/1991 richiede la maggioranza degli intervenuti con almeno un terzo del valore dell’edificio. La stipula del contratto con la ESCo e la ripartizione del canone tra i condòmini meritano però una verifica a sé, caso per caso.

It is the energy performance contract: an agreement between the beneficiary and the provider of an energy efficiency measure, verified and monitored throughout the contract term, under which investments are paid for according to the contractually agreed improvement in efficiency or other agreed performance criteria, such as financial savings (article 2(2)(n), Legislative Decree 102/2014). The provider is usually an ESCO, which funds the investment and recovers it from the savings.

The energy service contract is governed by Annex II to Legislative Decree 115/2008 and concerns the management and improvement of the energy conversion and use process, against a periodic fee. The «Plus» version, which among other things requires a reduction of at least 10% in the primary energy index for winter heating at first signature, is treated by the same provision as a form of energy performance contract.

For certain incentives, yes. To apply to the GSE as the responsible party under Conto Termico 3.0, the ESCO must hold a currently valid UNI CEI 11352 certification (article 13(4), Ministerial Decree of 7 August 2025), and the same certification is required for white certificates (article 12(5), Legislative Decree 102/2014). The contract should therefore also regulate what happens if the certification lapses during the relationship.

It depends on how the contract is drafted. The most common consequences are a fee reduction in proportion to the shortfall, a penalty and, beyond a certain threshold or if the shortfall persists, termination. Even before that, what matters is how savings are calculated: baseline, adjustments and measurement protocol decide whether there is really a shortfall.

For consumption-reduction works identified by an energy performance certificate or an energy audit by a qualified engineer, article 26(2) of Law 10/1991 requires a majority of those present representing at least one third of the building’s value. Signing the contract with the ESCO and allocating the fee among owners, however, deserve a separate case-by-case check.