Il contratto con cui un operatore commerciale ottiene uno spazio all’interno di un centro commerciale è, di regola, un testo predisposto dalla proprietà e calibrato sull’interesse del redattore. La tutela della parte conduttrice si colloca, di conseguenza, nella fase di formazione del contratto: nell’individuazione preventiva delle sopravvenienze idonee a incidere sull’equilibrio del rapporto e nella loro traduzione in apposite pattuizioni. Il presente contributo enumera i profili di più frequente rilievo in sede di negoziazione, muovendo dal presupposto qualificatorio.
The contract through which a commercial operator obtains a unit within a shopping centre is, as a rule, a text prepared by the landlord and calibrated on the drafter’s interest. Safeguarding the tenant party therefore lies in the contract-formation phase: in the prior identification of supervening events capable of affecting the balance of the relationship, and in their translation into specific stipulations. This contribution lists the points of most frequent relevance in negotiation, starting from the classification premise.
Il presupposto: locazione o affitto di ramo d’azienda
The premise: lease or business-branch rental
La latitudine delle tutele dipende dalla qualificazione del rapporto, che non discende dalla denominazione adottata ma dall’oggetto reale dello scambio. In estrema sintesi: la concessione di un locale “al rustico”, con avviamento apportato dalla parte conduttrice, integra di norma una locazione commerciale (L. 392/1978), con le relative tutele; la cessione di un’azienda già funzionante configura invece un affitto di ramo d’azienda (artt. 2555 e ss. c.c.), estraneo a quel regime. La distinzione e i suoi riflessi alla luce di Cass. civ., sez. III, ord. n. 5657 del 3 marzo 2025 sono trattati in un specifico approfondimento; ai fini della negoziazione è sufficiente muovere da un dato: il nomen iuris non vincola l’interprete.
The breadth of protections depends on the classification of the relationship, which derives not from the name adopted but from the real object of the exchange. In short: the grant of a bare unit, with goodwill supplied by the tenant party, as a rule amounts to a commercial lease (Law 392/1978), with the related protections; the transfer of a going concern instead constitutes a business-branch rental (arts. 2555 ff. of the Civil Code), outside that regime. The distinction and its implications in light of Court of Cassation, 3rd civil section, order no. 5657 of 3 March 2025 are addressed in a dedicated analysis; for negotiation purposes, one premise suffices: the nomen iuris does not bind the interpreter.
Le tutele differenziali
The differential protections
Alla qualificazione come locazione commerciale si ricollegano tutele che nell’affitto di ramo d’azienda non operano in via automatica: l’indennità per la perdita dell’avviamento in caso di cessazione per iniziativa del locatore (art. 34), la disciplina della durata minima e del diniego di rinnovazione alla prima scadenza (artt. 28-29), il recesso per gravi motivi con congruo preavviso (art. 27), i limiti all’aggiornamento del canone (art. 32). Nell’affitto di ramo d’azienda, viceversa, l’assetto degli interessi è rimesso in via prevalente all’autonomia negoziale: in difetto di espressa pattuizione, la corrispondente tutela non sussiste. Ne discende che il presidio della posizione del conduttore si colloca, anzitutto, nella fase di formazione del contratto.
The classification as a commercial lease entails protections that do not operate automatically in a business-branch rental: the goodwill indemnity on termination at the landlord’s initiative (art. 34), the rules on minimum term and refusal of renewal at first expiry (arts. 28-29), withdrawal for serious grounds with adequate notice (art. 27), and the limits on rent indexation (art. 32). In a business-branch rental, conversely, the balancing of interests is left primarily to the parties’ autonomy: absent an express stipulation, the corresponding protection does not exist. It follows that safeguarding the tenant’s position is located, first and foremost, in the contract-formation phase.
Profilo metodologico: dalla sopravvenienza alla clausola
A methodological note: from the supervening event to the clause
Sul piano operativo, l’assetto contrattuale predisposto dalla proprietà tende a riflettere l’interesse del redattore. L’attività di tutela della parte conduttrice si esplica, di conseguenza, nell’individuazione preventiva delle sopravvenienze idonee a incidere sull’equilibrio del rapporto — flessione dei flussi di clientela, esecuzione di opere che riducano la fruibilità degli spazi, relocation dell’unità, eventi straordinari che impongano la chiusura — e nella loro traduzione in apposite pattuizioni. Ciascun rischio prospetta un’alternativa: la rimessione al silenzio del modello, di regola sfavorevole al conduttore, ovvero la sua espressa regolazione. I profili di seguito enumerati individuano, in chiave esemplificativa, gli ambiti di più frequente rilievo.
On the operational level, the contractual structure prepared by the landlord tends to reflect the drafter’s interest. Safeguarding the tenant party therefore consists in the prior identification of supervening events capable of affecting the balance of the relationship — a decline in footfall, works reducing the usability of the spaces, a relocation of the unit, extraordinary events imposing closure — and in their translation into specific stipulations. Each risk presents an alternative: deferring to the silence of the template, as a rule unfavourable to the tenant, or its express regulation. The points listed below identify, by way of example, the most frequently relevant areas.
Ambiti di più frequente rilievo in sede di negoziazione
Areas of most frequent relevance in negotiation
Canone. È opportuno escludere l’ancoraggio del corrispettivo al solo fatturato, prediligendo una componente fissa e una variabile correlata anche ai flussi di clientela, con previsione di un tetto all’adeguamento ISTAT (sul punto, l’approfondimento dedicato all’adeguamento ISTAT nei canoni commerciali). Oneri comuni e contributo marketing. Si raccomandano la trasparenza del rendiconto e un limite agli incrementi annui, con rimborso della quota eccedente una soglia predeterminata. Indisponibilità dell’unità. Per il caso di riduzione della superficie fruibile oltre una soglia (ad es. il 30%), è opportuna la sospensione proporzionale del canone. Flessione dei flussi. Può prevedersi una facoltà di recesso al superamento di una soglia di calo rispetto alla media dei periodi pregressi; sul presidio dei flussi di clientela si vedano anche le clausole di co-tenancy. Eventi straordinari. Si segnala l’inserimento di una clausola di forza maggiore che contempli la rinegoziazione del canone nei periodi di chiusura imposta. Relocation. In ipotesi di spostamento, è opportuno pattuire l’equivalenza dell’unità e l’imputazione alla concedente dei costi di trasferimento e allestimento. Orari. Va verificata l’estensione degli obblighi di apertura, con riserva di chiusura nelle giornate festive di interesse. Recesso e riconsegna. È opportuna la previsione di una facoltà di riconsegna anticipata dell’unità. Manleva. Si raccomanda una tutela espressa rispetto a pretese di dipendenti o a pendenze pregresse riferibili al ramo.
Rent. It is advisable to exclude anchoring the consideration to turnover alone, favouring a fixed component and a variable one correlated also to footfall, with a cap on ISTAT indexation. Common charges and marketing contribution. A transparent statement and a limit on yearly increases are recommended, with reimbursement of the portion exceeding a predetermined threshold. Unavailability of the unit. Where usable area is reduced beyond a threshold (e.g. 30%), proportional suspension of rent is appropriate. Decline in footfall. A right of withdrawal may be provided once a fall exceeds a threshold against the average of prior periods. Extraordinary events. The inclusion of a force-majeure clause contemplating rent renegotiation during periods of imposed closure is noted. Relocation. In the event of a move, it is advisable to stipulate equivalence of the unit and attribution to the grantor of relocation and fit-out costs. Opening hours. The extent of opening obligations should be verified, reserving the right to close on relevant holidays. Withdrawal and handback. A right of early handback of the unit is appropriate. Indemnity. Express protection against employee claims or prior liabilities attributable to the branch is recommended.
Questioni ricorrenti
Recurring questions
La denominazione “affitto di ramo d’azienda” vincola la qualificazione? No. Ove l’unità sia stata concessa spoglia e l’avviamento risulti apportato dal conduttore, il rapporto può essere riqualificato come locazione, con le tutele connesse.
Does the name “business-branch rental” bind the classification? No. Where the unit was granted bare and the goodwill is supplied by the tenant, the relationship may be re-classified as a lease, with the related protections.
In cosa consiste l’indennità di avviamento? Nella locazione commerciale, è la somma spettante al conduttore in caso di cessazione del rapporto per iniziativa del locatore, parametrata ai canoni da ultimo corrisposti (art. 34 L. 392/1978). Nell’affitto di ramo d’azienda non opera in via automatica.
What does the goodwill indemnity consist of? In a commercial lease it is the sum due to the tenant where the relationship ends at the landlord’s initiative, calculated on the rent last paid (art. 34, Law 392/1978). It does not apply automatically in a business-branch rental.
È ammesso il recesso anteriore alla scadenza? La risposta dipende dal regolamento contrattuale. Nella locazione è previsto il recesso per gravi motivi con preavviso; in ogni caso, appare opportuna la previsione negoziale di una facoltà di recesso e di riconsegna anticipata.
Is withdrawal before expiry permitted? The answer depends on the contractual terms. A lease provides for withdrawal for serious grounds with notice; in any case, a contractual provision for withdrawal and early handback appears advisable.
La flessione dell’affluenza legittima una riduzione del canone? Non sussiste un diritto automatico; una clausola sui flussi di clientela o sugli eventi straordinari, concordata in sede di stipula, fornisce tuttavia una leva concreta in vista della rinegoziazione.
Does a fall in footfall justify a rent reduction? No automatic right exists; a footfall or extraordinary-events clause agreed at execution nonetheless provides concrete leverage for renegotiation.
Sintesi sistematica
Systematic synthesis
(1) La denominazione del contratto non determina il regime delle tutele: rilevano l’oggetto effettivo e l’imputazione dell’avviamento. (2) Locazione e affitto di ramo d’azienda esprimono protezioni differenziate; nel secondo, assume rilievo preminente il contenuto della pattuizione. (3) Le sopravvenienze a maggior incidenza (canone, flussi, opere, relocation, eventi straordinari) vanno presidiate mediante clausola in sede di formazione del contratto, anziché gestite ex post.
(1) The contract’s name does not determine the regime of protections: what matters is the actual object and the attribution of goodwill. (2) Lease and business-branch rental express differentiated protections; in the latter, the content of the stipulation is paramount. (3) The most significant supervening events (rent, footfall, works, relocation, extraordinary events) should be safeguarded by clause at contract formation, rather than managed ex post.
I riferimenti giurisprudenziali sono richiamati a fini di inquadramento sistematico; ogni fattispecie va valutata alla luce del regolamento contrattuale e delle circostanze concrete. Il presente contributo ha carattere informativo e non sostituisce un parere sul caso specifico.
Case-law references are cited for systematic framing; each case must be assessed in light of the contractual terms and the actual circumstances. This contribution is informational in nature and does not replace advice on the specific case.
