Locazioni
commerciali
a Bologna. Commercial
leases
in Bologna.

Assiste imprese, proprietari e conduttori in ogni fase del contratto di locazione a uso commerciale: redazione e negoziazione, canoni e adeguamento ISTAT, rinnovi e diniego di rinnovo, recesso, indennità di avviamento, sfratto per morosità e contenzioso davanti al Tribunale di Bologna. Lo Studio Legale De Santi Capalbo ha sede a Bologna, in Galleria del Toro 3.

Per le controversie in materia di locazione di immobili è competente il giudice del luogo in cui si trova l’immobile (art. 21 c.p.c.). Per un immobile commerciale situato a Bologna o in provincia la competenza è quindi del Tribunale di Bologna.

La legge sull’equo canone (L. 392/1978) prevede una durata minima di 6 anni, rinnovabili automaticamente per altri 6 (il cosiddetto «6+6»), salvo disdetta motivata alla prima scadenza. Per le attività alberghiere la durata minima è di 9+9 anni.

Sì. In materia di locazione la mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale (art. 5 D.Lgs. 28/2010): prima di instaurare la causa occorre esperire il procedimento di mediazione, salvo i casi di urgenza come la fase sommaria del procedimento di convalida di sfratto.

Sì, se ricorrono gravi motivi sopravvenuti e imprevedibili, dando un preavviso di almeno sei mesi (art. 27, ultimo comma, L. 392/1978). I gravi motivi vanno specificati nella comunicazione di recesso e provati; è comunque possibile pattuire nel contratto una facoltà di recesso convenzionale più ampia.

È l’indennità che il locatore deve al conduttore alla cessazione della locazione di un immobile a uso commerciale con contatto diretto con il pubblico, pari a 18 mensilità dell’ultimo canone (21 per le attività alberghiere), ai sensi dell’art. 34 L. 392/1978. Non spetta quando la cessazione dipende da inadempimento, recesso o fallimento del conduttore.

Dipende dalla sostanza dell’operazione. La sola collocazione dell’unità in una galleria o in un centro commerciale non basta a qualificare il contratto come affitto di ramo d’azienda: in assenza di una struttura aziendale preesistente e organizzata il contratto va qualificato come locazione commerciale, con le relative tutele per il conduttore (Cass. n. 5657/2025).

Per i contratti di durata non superiore a quella legale l’aggiornamento del canone non può superare il 75% della variazione ISTAT dei prezzi al consumo. La clausola va scritta con attenzione: si possono prevedere un tetto (cap), scaglioni o parametri temperati per governare il rischio prima della firma.

We assist companies, landlords and tenants at every stage of a commercial lease: drafting and negotiation, rents and ISTAT indexation, renewals and refusal to renew, withdrawal, goodwill indemnity, eviction for arrears and litigation before the Court of Bologna. De Santi Capalbo Law Firm is based in Bologna, at Galleria del Toro 3.

Disputes on property leases fall under the court of the place where the property is located (art. 21 of the Italian Code of Civil Procedure). For a commercial property in Bologna or its province, jurisdiction lies with the Court of Bologna.

The Italian rent law (Law 392/1978) sets a minimum term of 6 years, automatically renewable for a further 6 (the so-called «6+6»), unless a reasoned notice is served at the first expiry. For hotel businesses the minimum term is 9+9 years.

Yes. In lease matters mediation is a condition for bringing a claim (art. 5, Legislative Decree 28/2010): before starting proceedings you must attempt mediation, except in urgent cases such as the summary phase of eviction proceedings.

Yes, where serious, unforeseen and supervening grounds arise, with at least six months’ notice (art. 27, last paragraph, Law 392/1978). The grounds must be specified in the notice and proven; the contract may also provide for a broader contractual right of withdrawal.

It is the indemnity the landlord owes the tenant when a lease of commercial premises with direct public contact ends, equal to 18 months of the last rent (21 for hotel businesses), under art. 34 of Law 392/1978. It is not due where termination is caused by the tenant’s default, withdrawal or insolvency.

It depends on the substance of the deal. The mere location of a unit in a gallery or shopping centre is not enough to qualify the contract as a business-unit lease: without a pre-existing, organised business structure the contract is a commercial lease, with the related tenant protections (Italian Supreme Court no. 5657/2025).

For contracts not exceeding the statutory term, rent updates cannot exceed 75% of the ISTAT consumer-price variation. The clause must be drafted carefully: a cap, stepped increases or a smoothed parameter can be set to manage the risk before signing.