Chi compra un appartamento in condominio dà per scontato che il venditore risponda dei difetti dell’appartamento. Meno scontato è capire cosa accada quando l’acqua che macchia le pareti arriva dal cornicione, dai pluviali o dal tetto, cioè da parti che appartengono a tutti. La Cassazione è tornata sul punto e la lettura che ne esce sposta il baricentro del rischio.

Anyone buying a flat in a condominium takes for granted that the seller answers for defects in the flat. Less obvious is what happens when the water staining the walls comes from the cornice, the downpipes or the roof, that is from parts belonging to everyone. The Court of Cassation has returned to the point, and the reading that emerges shifts where the risk sits.

Il fatto: infiltrazioni comparse pochi mesi dopo il rogito

The facts: leaks appearing a few months after completion

Un acquirente compra un appartamento all’ultimo piano, con lastrico solare di proprietà esclusiva, per un prezzo di euro 145.000,00. Pochi mesi dopo compaiono macchie di umidità e condensa, intonaci che si staccano, lesioni nel solaio di copertura. La consulenza tecnica accerta che le cause stanno in parte nel lastrico e in parte altrove: difetti di tenuta degli imbocchi dei pluviali sul cornicione perimetrale condominiale, impermeabilizzazione del cordolo di coronamento, tegole poste a copertura del cornicione. Parti comuni, non private.

A buyer purchases a top-floor flat, with an exclusively owned roof terrace, for EUR 145,000.00. A few months later damp and condensation marks appear, plaster detaches, the roof slab cracks. The court expert finds the causes partly in the terrace and partly elsewhere: failures at the mouths of the downpipes on the building’s perimeter cornice, the waterproofing of the coping beam, the tiles covering the cornice. Common parts, not private ones.

I venditori si difendono con un argomento di impostazione: la garanzia per i vizi riguarda la cosa venduta, e la cosa venduta è l’appartamento. Se la causa sta nelle parti comuni, il compratore deve rivolgersi al condominio, non a loro. In subordine, la garanzia andrebbe comunque ridotta alla sola quota millesimale.

The sellers’ defence is one of principle: the warranty for defects concerns the thing sold, and the thing sold is the flat. If the cause lies in the common parts, the buyer must turn to the condominium, not to them. In the alternative, the warranty should in any case be limited to the buyer’s share in thousandths.

Il principio: conta dove il vizio si manifesta, non da dove arriva

The principle: what counts is where the defect shows, not where it comes from

La Corte respinge l’impostazione. Il vizio va apprezzato nella sua materialità: deve esistere nella cosa, ma la sua causa può essere esterna alla cosa, anche quando si tratti di causa permanente. Ne deriva che il venditore risponde del vizio anche quando la sua manifestazione ultima sia imputabile a fattori esterni, naturali o meno, purché non riconducibili a un’attività specifica proveniente da un terzo.

The Court rejects that framing. The defect is to be assessed in its materiality: it must exist in the thing, but its cause may be external to the thing, even where that cause is a permanent one. It follows that the seller answers for the defect even where its ultimate manifestation is attributable to external factors, natural or otherwise, provided they are not traceable to a specific activity of a third party.

Le carenze delle parti comuni restano dunque cause remote: incidono sul bene privato e l’acquirente può far valere nei confronti del proprio dante causa, sul piano della responsabilità contrattuale, l’intero pregiudizio risarcibile relativo all’immobile acquistato, senza che la pretesa debba essere limitata alla quota millesimale. La Corte precisa, incidentalmente, che l’oggetto della compravendita si estende anche alla proprietà delle parti comuni, in proporzione alla quota millesimale, e che il condomino danneggiato dall’omessa manutenzione delle parti comuni si pone verso il condominio come terzo danneggiato, pur restando tenuto a contribuire pro quota.

Shortcomings in the common parts therefore remain remote causes: they affect the private unit, and the buyer may claim against their own seller, on a contractual footing, the whole recoverable loss relating to the property purchased, without the claim having to be limited to the share in thousandths. The Court adds, incidentally, that the sale extends to ownership of the common parts in proportion to the thousandths share, and that an owner harmed by failure to maintain the common parts stands towards the condominium as an injured third party, while still contributing pro rata.

Resta fermo il limite che la Corte stessa richiama: nei precedenti in cui la garanzia è stata esclusa, a pesare non era l’origine esterna del vizio, ma la sua riconoscibilità ai sensi dell’art. 1491 c.c. La vetustà dell’edificio e le tecniche costruttive dell’epoca possono incidere sulla riconoscibilità del difetto e, quindi, sull’operatività della garanzia, senza tuttavia escluderla automaticamente.

The limit the Court itself recalls remains: in the precedents denying the warranty, what weighed was not the external origin of the defect but its recognisability under art. 1491 of the Civil Code. The age of the building and the construction techniques of the time may bear on whether the defect was recognisable, and therefore on whether the warranty operates, without however ruling it out automatically.

La stuccatura prima del rogito e il termine di denuncia

Filling and painting before completion, and the notice period

Il secondo passaggio è quello che pesa di più nella pratica. I venditori avevano eccepito la tardività della denuncia: rogito il 7 giugno 2010, raccomandata del compratore il 9 marzo 2011. Nove mesi. La Corte non entra nel conteggio, perché il conteggio non serve: in sede di merito era stato accertato che poco prima della vendita erano state eseguite lavorazioni di stuccatura e tinteggiatura idonee a impedire all’acquirente di accorgersi dei difetti. Non una condotta inerte o silente del venditore, ma specifici interventi diretti, con adeguati accorgimenti, a nascondere il vizio. Da qui l’occultamento rilevante ai sensi dell’art. 1495, secondo comma, c.c., che esonera dalla denuncia ed esclude la decadenza.

The second step is the one that weighs most in practice. The sellers had argued the notice was late: completion on 7 June 2010, the buyer’s registered letter on 9 March 2011. Nine months. The Court does not reach the arithmetic, because the arithmetic is unnecessary: the lower courts had established that shortly before the sale filling and painting works had been carried out, apt to prevent the buyer from noticing the defects. Not passive silence by the seller, but specific steps designed, with suitable measures, to conceal the defect. Hence concealment under art. 1495, second paragraph, of the Civil Code, which dispenses with notice and rules out time-bar.

Sul risarcimento, infine, la Corte conferma la condanna all’intero. Il danno non è stato liquidato per sanare le cause esterne, ma per riparare la lesione dell’interesse positivo: il minor valore dell’immobile, calcolato sui costi di eliminazione dei difetti immediati, dato che il prezzo era stato determinato senza tenerne conto proprio per effetto dell’occultamento. Nessun arricchimento indebito dell’acquirente, dunque, e nessuna riduzione alla quota millesimale.

On damages, finally, the Court upholds the award in full. The loss was not quantified to cure the external causes, but to repair the harm to the positive interest: the reduced value of the property, measured on the cost of removing the immediate defects, since the price had been set without accounting for them precisely because of the concealment. No undue enrichment of the buyer, therefore, and no reduction to the thousandths share.

Cosa cambia per chi vende, e per chi compra

What changes for sellers, and for buyers

L’angolo meno ovvio riguarda il venditore ordinato, quello che prima di mettere in vendita sistema l’appartamento. Tinteggiare è normale e di per sé non prova nulla; ma se sotto la tinta c’era una macchia che tornava ogni inverno, e l’intervento era diretto a nascondere un difetto conosciuto, quella stessa attività può integrare un occultamento idoneo a escludere la decadenza dalla garanzia. È ragionevole ritenere che il discrimine stia nel contesto accertato in fatto, non nell’intervento in sé: una manutenzione documentata e dichiarata resta manutenzione, una tinteggiatura che copre consapevolmente un difetto noto può costituire occultamento.

The less obvious angle concerns the tidy seller, the one who refurbishes the flat before putting it on the market. Repainting is ordinary and proves nothing by itself; but if under the paint there was a stain that returned every winter, and the work was aimed at hiding a known defect, that same activity may amount to concealment capable of ruling out time-bar of the warranty. It is reasonable to consider that the dividing line lies in the facts established, not in the work as such: documented and disclosed maintenance remains maintenance, while painting that knowingly covers a known defect may constitute concealment.

Per chi compra, la conseguenza operativa è più semplice: il venditore resta l’interlocutore anche quando il difetto nasce dal tetto o dal cornicione, e non occorre ricostruire prima la responsabilità del condominio per agire nei suoi confronti. Resta invece centrale l’art. 1491 c.c.: su un edificio datato, la riconoscibilità dei difetti, anche alla luce dell’età del fabbricato e delle sue caratteristiche costruttive, può incidere sull’operatività della garanzia.

For buyers, the practical consequence is simpler: the seller remains the counterparty even where the defect originates in the roof or the cornice, and there is no need to establish the condominium’s liability first in order to sue them. Art. 1491 remains central, however: in an older building, the recognisability of the defects, also in light of the building’s age and construction features, may bear on whether the warranty operates.

Corte di Cassazione, Sezione Seconda civile, sentenza 21 maggio 2026, n. 15633 (udienza pubblica del 26 febbraio 2026). Il testo è pubblicato nella versione anonimizzata resa disponibile dalla Corte.

Court of Cassation, Second Civil Section, judgment of 21 May 2026, no. 15633 (public hearing of 26 February 2026). The text is published in the anonymised version made available by the Court.

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