Un’impresa ha bisogno di liquidità ma non vuole privarsi del capannone, del macchinario o dell’immobile che le serve per lavorare. Il sale and lease back promette proprio questo: vendere il bene a una società di leasing e continuare a usarlo, con l’opzione di ricomprarlo alla fine. La Corte d’Appello di Napoli conferma che lo strumento è legittimo, ma indica il confine oltre il quale l’operazione diventa nulla.
A business needs liquidity but does not want to give up the warehouse, machine or property it needs to operate. Sale and lease back promises exactly that: sell the asset to a leasing company and keep using it, with the option to buy it back at the end. The Court of Appeal of Naples confirms the tool is lawful, but marks the line beyond which the transaction becomes void.
Cos’è il sale and lease back e a cosa serve
What sale and lease back is and what it is for
Nel sale and lease back (o leasing di ritorno) un’impresa vende un proprio bene strumentale a una società di finanziamento, la quale contestualmente glielo concede in leasing verso un canone periodico, con facoltà per il venditore di riacquistare la proprietà alla scadenza esercitando un’opzione a prezzo predeterminato. Lo scopo non è garantire un debito, ma procurare liquidità immediata senza perdere la disponibilità del bene: un’operazione di finanziamento indiretto costruita sulle esigenze tipiche dell’attività d’impresa. Per questo la Corte lo definisce un contratto d’impresa socialmente tipico, in linea di massima valido.
In sale and lease back a business sells one of its capital assets to a finance company, which simultaneously leases it back for a periodic fee, with an option for the seller to reacquire ownership at maturity at a predetermined price. The aim is not to secure a debt but to obtain immediate liquidity without losing the use of the asset: an indirect financing operation built around typical business needs. That is why the Court calls it a socially typical corporate contract, in principle valid.
Il rischio: quando la vendita nasconde una garanzia
The risk: when the sale hides a security
Il punto delicato è la funzione della vendita dentro lo schema. Se l’alienazione, invece di finanziare, serve in realtà a garantire un credito della società finanziaria, l’operazione aggira il divieto del patto commissorio (art. 2744 c.c.) e cade nella nullità per illiceità della causa (art. 1344 in relazione all’art. 1418, comma 2, c.c.). Il confine non passa dal nome dato al contratto, ma dalla sua sostanza economica: è il classico problema del nomen iuris che non vincola il giudice.
The sensitive point is the function of the sale within the scheme. If the transfer, instead of financing, actually serves to secure a claim of the finance company, the operation circumvents the ban on the patto commissorio (art. 2744 Civil Code) and is void for unlawful cause (art. 1344 read with art. 1418, para. 2). The line does not depend on the label given to the contract, but on its economic substance: the classic problem of the nomen iuris not binding the court.
I tre indici che fanno scattare il sospetto
The three indicators that trigger suspicion
La Corte indica gli elementi sintomatici della vendita in funzione di garanzia: (1) l’esistenza, precedente o contestuale, di un rapporto di credito e debito tra la finanziaria e l’impresa venditrice; (2) una situazione di difficoltà economica del venditore, che legittima il sospetto di approfittamento; (3) la sproporzione tra il valore del bene alienato e il prezzo versato. La verifica è tipicamente di fatto: contano i numeri e le circostanze concrete, non le clausole di stile.
The Court lists the symptoms of a sale acting as security: (1) a pre-existing or contemporaneous credit-debt relationship between the finance company and the selling business; (2) the seller’s economic distress, which justifies the suspicion of abuse; (3) a disproportion between the value of the transferred asset and the price paid. The assessment is factual: figures and concrete circumstances count, not boilerplate clauses.
Il patto marciano come correttivo
The patto marciano as a corrective
C’è una clausola che salva l’operazione: il patto marciano. Le parti convengono in anticipo che, alla scadenza, il bene sia stimato da un terzo con criteri oggettivi e che il creditore, per acquisirlo, debba versare l’eventuale eccedenza rispetto al proprio credito. Così si ristabilisce l’equilibrio tra le prestazioni e si evita che il debitore subisca una perdita dal trasferimento: proprio l’assenza di questo meccanismo, insieme ai tre indici, orienta il giudizio verso la nullità.
One clause saves the operation: the patto marciano. The parties agree in advance that, at maturity, the asset will be valued by a third party on objective criteria and that the creditor, to acquire it, must pay any surplus over its claim. This restores the balance between the performances and prevents the debtor from suffering a loss from the transfer: it is precisely the absence of this mechanism, together with the three indicators, that steers the ruling toward nullity.
Come tenere il contratto dalla parte giusta del confine
How to keep the contract on the right side of the line
Prima di firmare un sale and lease back conviene verificare tre cose: (1) che il prezzo di vendita sia allineato al valore reale del bene, con una stima documentata; (2) che l’operazione risponda a una genuina esigenza di liquidità e non si innesti su un debito pregresso verso la stessa finanziaria; (3) che il contratto contenga un patto marciano, con stima finale affidata a un terzo e restituzione dell’eccedenza. Lo stesso metro vale per gli schemi “vicini” — vendite con patto di riscatto, opzioni di riacquisto a prezzo decrescente, effetti traslativi automatici: l’etichetta cambia, il confine con il patto commissorio resta lo stesso.
Before signing a sale and lease back, check three things: (1) that the sale price matches the asset’s real value, with a documented appraisal; (2) that the operation answers a genuine need for liquidity and is not grafted onto a pre-existing debt toward the same lender; (3) that the contract includes a patto marciano, with a final third-party appraisal and return of any surplus. The same yardstick applies to “neighbouring” schemes — sales with repurchase clauses, buy-back options at a decreasing price, automatic transfer effects: the label changes, the line with the patto commissorio stays the same.
Riferimento: Corte d’Appello di Napoli, sez. VII, sentenza n. 5295/2026. Il presente contributo ha finalità informativa e non sostituisce un parere sul caso concreto.
Reference: Court of Appeal of Naples, 7th Div., judgment no. 5295/2026. This note is for information only and does not replace advice on the specific case.
