Il conduttore salda i canoni arretrati il giorno dell’udienza di convalida e la morosità sparisce dai conti. Molti locatori, a quel punto, considerano chiusa la vicenda e ritirano lo sfratto. Una recente sentenza del Tribunale di Roma mostra che la partita, in realtà, non si gioca sul saldo finale ma sulla storia dei ritardi che lo ha preceduto.

The tenant settles the arrears on the day of the confirmation hearing and the debt disappears from the ledger. Many landlords treat the matter as closed and withdraw the eviction. A recent ruling of the Court of Rome shows that the case is in fact decided not on the final balance, but on the history of delays that preceded it.

Il caso: un subentro per cessione di ramo d’azienda e otto mesi senza canone

The case: a transfer of a business branch and eight months without rent

Il contratto era stato stipulato nel 2014 per un canone mensile di 1.150,00 euro. Nel 2019 una diversa società era subentrata nel rapporto in forza di un atto di cessione di ramo d’azienda: una vicenda ordinaria nel commercio al dettaglio, dove l’immobile segue l’attività e il contratto passa di mano senza che il locatore possa opporsi. Dal giugno 2025 la conduttrice smetteva di pagare. Il locatore intimava sfratto per morosità; la conduttrice si costituiva, si opponeva alla convalida e pagava le somme intimate in prossimità dell’udienza, ma dopo l’instaurazione del contraddittorio. Il giudice non concedeva l’ordinanza di rilascio e trasformava il rito, mandando la causa al merito.

The lease dated back to 2014, at a monthly rent of 1,150.00 euro. In 2019 a different company stepped into the contract through a transfer of a business branch: an ordinary event in retail, where the premises follow the business and the lease changes hands without the landlord being able to object. From June 2025 the tenant stopped paying. The landlord served an eviction notice for arrears; the tenant appeared, opposed confirmation and paid the sums claimed shortly before the hearing, but after proceedings had been joined. The judge refused the interim release order and converted the proceedings, sending the case to full trial.

La sanatoria che non sana: l’art. 1453, terzo comma

The cure that does not cure: article 1453, third paragraph

Il Tribunale muove dall’art. 1453, terzo comma, c.c., che vieta al debitore di adempiere dopo la domanda di risoluzione. Ne discende che il pagamento successivo all’intimazione di sfratto — la quale contiene già quella domanda — non è ostativo all’accertamento della gravità dell’inadempimento pregresso nel giudizio che prosegue. La pronuncia richiama in questo senso Cass. 7 marzo 2001, n. 3341 e Cass. civ., sez. III, n. 8550/1999. Allo stato parrebbe potersi sostenere che il discrimine non sia il quanto è stato pagato, ma il quando: prima o dopo che il contraddittorio si sia instaurato.

The Court starts from article 1453, third paragraph, which bars the debtor from performing after a claim for termination has been brought. It follows that payment made after the eviction notice — which already contains that claim — does not prevent the court from assessing the gravity of the earlier breach in the proceedings that continue. The ruling cites Cass. 7 March 2001, no. 3341 and Cass. civ., III, no. 8550/1999. At this stage it would appear that the dividing line is not how much was paid, but when: before or after proceedings were joined.

Come si misura la gravità: non il danno, ma l’equilibrio del contratto

How gravity is measured: not the loss, but the contract’s balance

Qui sta il passaggio più utile da portare in udienza. La gravità dell’inadempimento, ai fini dell’art. 1455 c.c., «non va commisurata solamente all’entità del danno, che potrebbe anche non sussistere, ma alla rilevanza della violazione del contratto» rispetto alla volontà dei contraenti, alla natura e alla finalità del rapporto e al concreto interesse dell’altra parte alla prestazione esatta e tempestiva. Il giudizio si estende all’esecuzione secondo buona fede dell’art. 1375 c.c. (Cass. civ., sez. III, n. 19879/2011) e valorizza i ritardi «prolungati, reiterati e ravvicinati» che hanno preceduto la morosità contestata. Nel contratto di locazione, del resto, il pagamento del canone è l’obbligazione primaria: l’orientamento richiamato dalla sentenza considera la non scarsa importanza dell’inadempimento implicita quando a essere violata è proprio quella.

This is the passage most worth taking into the courtroom. Under article 1455, the gravity of a breach «is not to be measured solely by the extent of the loss, which may not even exist, but by the significance of the breach» in light of the parties’ intention, the nature and purpose of the relationship and the other party’s actual interest in exact and timely performance. The assessment extends to performance in good faith under article 1375 (Cass. civ., III, no. 19879/2011) and gives weight to the «prolonged, repeated and closely spaced» delays preceding the arrears complained of. In a lease, after all, payment of rent is the primary obligation: on the line of authority cited, a breach of that obligation is treated as implicitly significant.

Il rovescio della medaglia, che riguarda il locatore

The other side of the coin, which concerns the landlord

Sarebbe però una lettura parziale concluderne che al locatore convenga sempre lasciar correre il procedimento. Nel caso romano il pagamento della morosità ha prodotto un effetto preciso e sgradito: il giudice, preso atto del saldo, non ha concesso l’ordinanza provvisoria di rilascio e ha trasformato il rito. La conduttrice è rimasta nell’immobile, e alla sentenza — oltre un anno dopo l’inizio della morosità — il debito per canoni era risalito a 15.082,00 euro su un canone nel frattempo divenuto di 1.450,00 euro mensili. Il locatore ha vinto: risoluzione dichiarata, rilascio entro il 9 novembre 2026, condanna ai canoni scaduti e a scadere, spese liquidate in 2.010,00 euro. Ma ha atteso. L’interpretazione preferibile pare essere che incassare la sanatoria non sia né una sconfitta né una scorciatoia: è una scelta che sposta il baricentro dal rilascio rapido all’accertamento di merito, con i tempi che ne conseguono.

It would be a partial reading, however, to conclude that the landlord should always let the proceedings run. In the Rome case, payment of the arrears produced a precise and unwelcome effect: taking note of the settlement, the judge refused the interim release order and converted the proceedings. The tenant stayed in the premises, and by the judgment — over a year after the arrears began — the rent debt had climbed back to 15,082.00 euro, on a rent meanwhile raised to 1,450.00 euro per month. The landlord won: termination declared, release by 9 November 2026, condemnation to rents due and accruing, costs assessed at 2,010.00 euro. But he waited. The preferable reading appears to be that accepting the cure is neither a defeat nor a shortcut: it shifts the centre of gravity from swift release to a decision on the merits, with the delay that entails.

Il testo integrale è quello del Tribunale di Roma, sezione sesta civile, sentenza n. 13939/2026 del 6 ottobre 2026 (R.G. n. 41510/2025). La sentenza è pubblicata in versione anonimizzata: i dati identificativi delle parti risultano già oscurati nel documento di origine.

The full text is that of the Court of Rome, sixth civil division, judgment no. 13939/2026 of 6 October 2026 (case no. 41510/2025). The judgment is published in anonymised form: the parties’ identifying data is already redacted in the source document.

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