Se si stipula una locazione commerciale di durata «sei più sei» e si pattuisce che alla prima scadenza il locatore non possa esercitare il diniego di rinnovazione, quel contratto può — e prima ancora deve — essere trascritto? La risposta tradizionale è negativa: l’art. 2643, n. 8, c.c. assoggetta a trascrizione le sole locazioni “di durata superiore a nove anni”, e il «6+6» ha durata iniziale di sei anni. È però una risposta incompleta, perché trascura l’interesse sostanziale che la rinuncia esprime. La tesi qui sostenuta è duplice: vi sono argomenti seri per ritenere opportuno tentare la trascrizione anche nel «6+6» rafforzato dalla rinuncia; e, dove la prassi delle Conservatorie sembrerebbe precluderla, il problema si risolve non sul piano interpretativo ma su quello della tecnica redazionale dell’atto.

If a commercial lease is entered into for a «six plus six» term, and it is agreed that at first expiry the landlord may not exercise the refusal to renew, can that contract — indeed must it — be registered? The traditional answer is no: art. 2643, no. 8, of the Civil Code subjects to registration only leases “of a term exceeding nine years”, and the «6+6» has an initial term of six years. Yet the answer is incomplete, because it overlooks the substantive interest the waiver expresses. The thesis here is twofold: there are serious arguments for attempting registration even in the «6+6» reinforced by the waiver; and, where the practice of the Land Registries would seem to preclude it, the problem is solved not by interpretation but by the drafting technique of the deed.

Dove l’opponibilità a un futuro acquirente conta per il conduttore, la via non è interpretativa ma redazionale: forma notarile autentica, doppia rinuncia di entrambe le parti al diniego e recesso convenzionale ad nutum riservato al conduttore (sul punto, l’approfondimento sul recesso). In un caso recente, con queste accortezze, un contratto con primo periodo di nove anni esatti — formalmente sotto soglia — è stato ammesso a trascrizione dalla Conservatoria.

Where enforceability against a future purchaser matters to the tenant, the way is not interpretive but a matter of drafting: authenticated notarial form, a double waiver by both parties of the refusal and a contractual withdrawal ad nutum reserved to the tenant (see the analysis of withdrawal). In a recent case, with these devices, a contract with a first period of exactly nine years — formally below the threshold — was admitted to registration by the Land Registry.

Contributo a finalità divulgativa, non costitutivo di parere legale. I riferimenti a vicende concrete sono resi in forma anonima e a fini esemplificativi. Ogni fattispecie va valutata nella sua specificità.

An informational contribution, not constituting legal advice. References to concrete events are rendered in anonymised form and for illustrative purposes. Each case must be assessed in its specificity.