Un appartamento acquistato a un prezzo sensibilmente inferiore a quello inizialmente pattuito, derivante dal frazionamento non autorizzato di un’unità immobiliare più ampia, condonata per intero. Nove anni dopo, al momento di rivenderlo, emerge l’irregolarità urbanistica: la nuova compravendita non si conclude e il Comune ordina il ripristino dello stato dei luoghi.

A flat bought for a price well below the one initially agreed, resulting from the unauthorised subdivision of a larger property unit amnestied as a whole. Nine years later, at the time of resale, the planning irregularity comes to light: the new sale falls through and the municipality orders restoration of the site.

La Corte d’appello di Napoli, con la sentenza 23 ottobre 2026, n. 6264, esclude la responsabilità risarcitoria sia dei venditori sia del notaio rogante. Decisiva, nel caso concreto, la conoscenza o comunque l’agevole conoscibilità della difformità da parte degli acquirenti, desunta dalla documentazione disponibile al momento dell’acquisto e dalle caratteristiche dell’operazione.

The Court of Appeal of Naples, in judgment no. 6264 of 23 October 2026, rules out liability in damages for both the sellers and the notary. Decisive, in the case at hand, was the buyers’ knowledge, or at any rate the ready knowability, of the discrepancy, inferred from the documents available at the time of purchase and from the features of the transaction.

Il caso: un piano terra condonato per intero, venduto a metà

The case: a ground floor amnestied as a whole, sold in halves

Nel dicembre 2003 due coniugi acquistano un appartamento al piano terra di un fabbricato napoletano. L’edificio, originariamente costruito senza concessione edilizia, era stato oggetto di una sanatoria rilasciata nel gennaio dello stesso anno, relativa a un piano terra descritto come un’unica unità immobiliare di 177 mq di superficie convenzionale.

In December 2003 a married couple bought a ground-floor flat in a Naples building. The building, originally erected without planning permission, had been the subject of an amnesty granted in January of the same year, covering a ground floor described as a single property unit of 177 sqm of conventional surface area.

Il contratto definitivo, tuttavia, ha per oggetto un appartamento identificato con un diverso subalterno, avente una superficie catastale di 110 mq, derivante dal frazionamento dell’originaria unità immobiliare in assenza del necessario titolo abilitativo.

The final contract, however, covered a flat identified by a different sub-unit number, with a land-registry area of 110 sqm, resulting from the subdivision of the original property unit without the required permit.

La differenza emerge anche dal prezzo. Nel preliminare del luglio 2003 il corrispettivo era stato fissato in €186.000 per l’unità immobiliare più ampia; nel rogito del dicembre successivo viene ridotto a €121.000 per il solo appartamento individuato dal nuovo subalterno.

The difference also emerges from the price. In the preliminary contract of July 2003 the consideration had been set at €186,000 for the larger property unit; in the deed of the following December it was reduced to €121,000 for the flat identified by the new sub-unit alone.

Nel maggio 2012 i coniugi accettano una proposta irrevocabile di acquisto per €300.000. Le verifiche del notaio incaricato dal nuovo acquirente fanno però emergere l’irregolarità del frazionamento. Le parti sottoscrivono comunque un preliminare, prevedendo una condizione risolutiva collegata all’esito della procedura di regolarizzazione urbanistica.

In May 2012 the couple accepted an irrevocable purchase offer of €300,000. Checks by the notary instructed by the new buyer, however, revealed the irregularity of the subdivision. The parties nonetheless signed a preliminary contract, providing for a resolutive condition tied to the outcome of the planning regularisation procedure.

Nel luglio 2013 il Comune di Napoli respinge l’istanza di accertamento di conformità e ordina il ripristino dello stato dei luoghi. Il preliminare perde efficacia e la vendita non viene conclusa.

In July 2013 the Municipality of Naples rejected the application for a certificate of conformity and ordered restoration of the site. The preliminary contract lapsed and the sale was not completed.

Nel corso del successivo giudizio, gli acquirenti riferiscono di aver regolarizzato la situazione mediante il pagamento di una sanzione di €1.000 e l’esecuzione degli interventi ripristinatori prescritti dal Comune, ottenendo la caducazione dell’ordine di abbattimento. Resta, tuttavia, il pregiudizio lamentato per le spese sostenute e per la perdita dell’occasione di vendita.

In the ensuing proceedings, the buyers reported that they had regularised the position by paying a €1,000 penalty and carrying out the restoration works required by the municipality, obtaining the withdrawal of the demolition order. The alleged loss nonetheless remained, in the form of the expenses incurred and the lost sale opportunity.

I coniugi agiscono quindi contro i venditori e il notaio rogante, chiedendo il risarcimento dei danni. Il Tribunale di Napoli rigetta le domande e la Corte d’appello conferma la decisione.

The couple therefore sued the sellers and the notary, seeking damages. The Court of Naples dismissed the claims and the Court of Appeal upheld that decision.

Il prezzo ridotto come indizio della consapevolezza dell’acquirente

The reduced price as an indication of the buyer’s awareness

Il passaggio più interessante della motivazione riguarda un elemento che, al momento dell’acquisto, poteva apparire economicamente vantaggioso: la riduzione del prezzo. La Corte ricostruisce la consapevolezza degli acquirenti attraverso una pluralità di circostanze documentali.

The most interesting passage of the reasoning concerns an element that, at the time of purchase, may have looked economically advantageous: the price reduction. The Court reconstructs the buyers’ awareness through a number of documentary circumstances.

La prima è la differenza tra i 177 mq di superficie convenzionale indicati nella concessione in sanatoria, riferita all’intero piano terra, e i 110 mq di superficie catastale dell’appartamento acquistato. Pur trattandosi di grandezze non necessariamente omogenee, la divergenza assume rilievo insieme agli altri elementi documentali.

The first is the difference between the 177 sqm of conventional surface area stated in the amnesty permit, covering the whole ground floor, and the 110 sqm of land-registry area of the flat purchased. Although these figures are not necessarily comparable, the divergence becomes relevant alongside the other documentary elements.

La seconda è il cambiamento dell’identificazione catastale: il preliminare individuava l’immobile con il subalterno 3, mentre il definitivo trasferiva il subalterno 21. La documentazione catastale mostrava già la divisione dell’originaria unità in due distinti subalterni.

The second is the change in the land-registry identification: the preliminary contract identified the property as sub-unit 3, whereas the final deed transferred sub-unit 21. The land-registry documents already showed the original unit divided into two separate sub-units.

La terza è la riduzione del prezzo da €186.000 a €121.000. La Corte considera la differenza di €65.000 un ulteriore elemento dal quale desumere che gli acquirenti fossero consapevoli di acquistare soltanto una porzione dell’unità originaria.

The third is the price reduction from €186,000 to €121,000. The Court treats the €65,000 difference as a further element from which to infer that the buyers were aware they were purchasing only part of the original unit.

Non si tratta, dunque, di affermare che un prezzo particolarmente conveniente costituisca, di per sé, prova della conoscenza di un abuso edilizio. Nel caso esaminato, la riduzione del corrispettivo viene valutata insieme alla diversa consistenza dell’immobile e alla documentazione disponibile.

This does not amount to saying that a particularly attractive price is, in itself, proof of knowledge of a planning breach. In the case examined, the reduction in consideration is assessed together with the different extent of the property and the documents available.

La Corte valorizza inoltre un passaggio dell’atto introduttivo degli stessi acquirenti, nel quale la mancata corrispondenza tra l’unità originariamente condonata e quella compravenduta era stata descritta come evidente alla luce delle differenze catastali e dimensionali.

The Court also relies on a passage in the buyers’ own statement of claim, where the mismatch between the unit originally amnestied and the one sold had been described as apparent in light of the land-registry and dimensional differences.

Il parametro adottato è quello dell’ordinaria diligenza di cui all’art. 1176, comma 1, c.c.: secondo i giudici, l’esame dei documenti disponibili avrebbe consentito di riconoscere la discrepanza tra il bene acquistato e quello contemplato nel titolo edilizio.

The benchmark adopted is that of ordinary diligence under art. 1176(1) of the Civil Code: in the judges’ view, examining the available documents would have allowed the buyers to recognise the discrepancy between the asset purchased and the one covered by the planning title.

Il punto è significativo: la documentazione contrattuale e catastale può assumere un ruolo decisivo non soltanto per individuare un’irregolarità, ma anche per ricostruire ciò che l’acquirente conosceva o avrebbe potuto conoscere al momento della compravendita.

The point is significant: contractual and land-registry documents may prove decisive not only in identifying an irregularity, but also in reconstructing what the buyer knew, or could have known, at the time of the sale.

Vizio materiale o onere giuridico: una qualificazione che non cambia l’esito

Material defect or legal burden: a classification that does not change the outcome

Gli appellanti contestavano l’inquadramento della fattispecie negli artt. 1490 e 1491 c.c., relativi alla garanzia per i vizi della cosa venduta, sostenendo che l’irregolarità urbanistica dovesse essere ricondotta alla disciplina dell’art. 1489 c.c., riguardante gli oneri e i diritti di godimento di terzi non apparenti e non dichiarati.

The appellants challenged the classification of the case under arts. 1490 and 1491 of the Civil Code, on warranty for defects in the goods sold, arguing that the planning irregularity should fall under art. 1489, concerning non-apparent and undisclosed burdens and third-party rights of enjoyment.

La Corte riconosce che, secondo l’orientamento della giurisprudenza di legittimità richiamato nella motivazione, i difetti urbanistici degli immobili possono rientrare nell’ambito dell’art. 1489 c.c. quando non si traducono in difetti materiali del bene, ma ne limitano il godimento giuridico. A sostegno vengono citate Cass. n. 28765/2024 e Cass. n. 19020/2024.

The Court acknowledges that, under the Supreme Court case law cited in the reasoning, planning defects may fall within art. 1489 where they do not amount to material defects of the asset but restrict its legal enjoyment. Cass. no. 28765/2024 and Cass. no. 19020/2024 are cited in support.

La diversa qualificazione, tuttavia, non modifica l’esito della controversia. Secondo la Corte, anche applicando l’art. 1489 c.c., la domanda risarcitoria deve essere respinta perché gli acquirenti, alla luce delle specifiche circostanze documentali, conoscevano o avrebbero potuto agevolmente conoscere la difformità urbanistica.

The different classification, however, does not alter the outcome. In the Court’s view, even applying art. 1489 the claim for damages must be dismissed, because the buyers, in light of the specific documentary circumstances, knew or could readily have known of the planning discrepancy.

La decisione non deve essere letta come l’affermazione di un principio generale secondo cui qualsiasi irregolarità urbanistica astrattamente conoscibile escluda automaticamente ogni tutela dell’acquirente. Il ragionamento dei giudici è strettamente collegato alle caratteristiche della compravendita e alle prove raccolte nel processo.

The decision should not be read as laying down a general principle whereby any planning irregularity that is knowable in the abstract automatically deprives the buyer of protection. The judges’ reasoning is closely tied to the features of the sale and to the evidence gathered in the proceedings.

Sul piano operativo, la pronuncia mostra comunque che la scelta tra le diverse discipline della garanzia può risultare insufficiente quando non venga affrontata la questione della conoscenza o conoscibilità dell’irregolarità. Un’impostazione difensiva costruita esclusivamente sulla qualificazione giuridica del vizio rischia, quindi, di trascurare il terreno probatorio sul quale la controversia può essere concretamente decisa.

In practical terms, the ruling nonetheless shows that choosing between the different warranty regimes may be insufficient where the question of knowledge or knowability of the irregularity is left unaddressed. A defence built solely on the legal classification of the defect therefore risks overlooking the evidentiary ground on which the dispute may actually be decided.

La responsabilità del notaio: obblighi professionali e nesso causale

The notary’s liability: professional duties and causation

Il terzo motivo di appello riguarda la responsabilità del notaio rogante, al quale gli acquirenti contestavano di non aver segnalato l’irregolarità urbanistica dell’immobile.

The third ground of appeal concerns the liability of the notary, whom the buyers accused of failing to flag the property’s planning irregularity.

La Corte ricorda che l’attività notarile non si esaurisce nella documentazione delle dichiarazioni delle parti. Il professionista è tenuto a svolgere le verifiche preparatorie necessarie a garantire la validità e l’efficacia dell’atto e a fornire le informazioni rilevanti per il conseguimento dello scopo pratico dell’operazione negoziale.

The Court recalls that a notary’s activity is not exhausted by recording the parties’ declarations. The professional must carry out the preparatory checks needed to ensure the deed’s validity and effectiveness, and provide the information relevant to achieving the practical purpose of the transaction.

Tali obblighi devono essere valutati alla luce della diligenza professionale qualificata prevista dall’art. 1176, comma 2, c.c., tenendo conto della natura dell’incarico e delle verifiche concretamente esigibili.

Those duties must be assessed in light of the qualified professional diligence required by art. 1176(2) of the Civil Code, having regard to the nature of the instructions and to the checks that could realistically be expected.

Nella motivazione viene richiamato anche l’art. 29 della legge n. 52/1985, relativo agli elementi catastali degli atti immobiliari. Sul punto è necessaria una precisazione temporale: il comma 1-bis, che disciplina le dichiarazioni di conformità catastale, è stato introdotto dall’art. 19, comma 14, del D.L. n. 78/2010, convertito dalla legge n. 122/2010, successivamente al rogito del dicembre 2003 oggetto della controversia. La disposizione non può quindi essere considerata direttamente applicabile, nella formulazione sopravvenuta, all’atto esaminato.

The reasoning also refers to art. 29 of Law no. 52/1985, on the land-registry elements of property deeds. A chronological clarification is needed here: paragraph 1-bis, governing declarations of land-registry conformity, was introduced by art. 19(14) of Decree-Law no. 78/2010, converted by Law no. 122/2010, after the December 2003 deed at issue. In its later wording, the provision cannot therefore be regarded as directly applicable to the deed examined.

Il passaggio decisivo della sentenza riguarda, tuttavia, il nesso causale. La responsabilità risarcitoria del notaio non deriva automaticamente dalla presenza di un’irregolarità urbanistica. Occorre individuare la specifica condotta professionale doverosa che sarebbe stata omessa, dimostrare l’inadempimento e accertare che, in presenza di un comportamento diligente, il danno non si sarebbe verificato secondo il criterio del «più probabile che non».

The decisive passage of the judgment, however, concerns causation. The notary’s liability in damages does not follow automatically from the existence of a planning irregularity. The specific professional duty allegedly omitted must be identified, the breach proved, and it must be established that, with diligent conduct, the loss would not have occurred on the «more likely than not» standard.

Nel caso concreto, la Corte ritiene che gli acquirenti conoscessero, o fossero comunque in grado di riconoscere agevolmente, la difformità. Da tale circostanza desume che un’eventuale ulteriore segnalazione del notaio non avrebbe inciso sulla loro decisione di acquistare.

In the case at hand, the Court holds that the buyers knew of, or were in any event readily able to recognise, the discrepancy. From this it infers that any further warning by the notary would not have affected their decision to buy.

La sentenza rileva inoltre che il professionista aveva dimostrato di aver svolto correttamente le verifiche relative alla regolarità e alla continuità catastale dei beni. La domanda risarcitoria viene pertanto respinta per mancata dimostrazione dei necessari presupposti della responsabilità professionale, con particolare riferimento all’inadempimento, al nesso causale e al danno-conseguenza.

The judgment also notes that the notary had shown he properly carried out the checks on the regularity and land-registry continuity of the assets. The claim for damages is therefore dismissed for failure to establish the necessary conditions of professional liability, in particular breach, causation and consequential loss.

La pronuncia non esclude, in termini generali, la responsabilità del notaio per le irregolarità urbanistiche degli immobili oggetto di compravendita. Ribadisce piuttosto la necessità di verificare quali obblighi professionali fossero concretamente esigibili e se la loro eventuale violazione abbia effettivamente determinato il pregiudizio lamentato.

The ruling does not rule out, as a general matter, a notary’s liability for planning irregularities affecting properties sold. It rather restates the need to ascertain which professional duties could realistically be expected and whether any breach of them actually caused the loss complained of.

La lezione della sentenza non è che l’acquirente debba necessariamente sopportare ogni irregolarità che avrebbe potuto scoprire, né che il venditore e il notaio siano automaticamente esonerati dalle rispettive responsabilità. È, piuttosto, che la tutela risarcitoria dipende anche dalla concreta ricostruzione delle informazioni disponibili al momento dell’acquisto, dalla consapevolezza delle parti e dalla prova degli specifici presupposti della responsabilità invocata.

The lesson of the judgment is not that the buyer must necessarily bear every irregularity they could have discovered, nor that the seller and the notary are automatically released from their respective liabilities. It is rather that compensation depends also on the concrete reconstruction of the information available at the time of purchase, on the parties’ awareness, and on proof of the specific conditions of the liability invoked.

Una due diligence urbanistica e catastale accurata non serve soltanto a individuare i rischi prima della compravendita. Serve anche a documentare le informazioni ricevute, disciplinare le garanzie contrattuali e preservare le tutele dell’acquirente qualora emergano successivamente delle irregolarità.

Thorough planning and land-registry due diligence does not only serve to identify risks before the sale. It also serves to document the information received, to frame the contractual warranties and to preserve the buyer’s protections should irregularities emerge later.

Corte d’appello di Napoli, Sezione VII civile, sentenza 23 ottobre 2026, n. 6264. Il testo è pubblicato in versione anonimizzata: i dati identificativi delle parti sono stati oscurati a tutela della riservatezza.

Court of Appeal of Naples, VII civil division, judgment no. 6264 of 23 October 2026. The text is published in anonymised form: the parties’ identifying data has been redacted to protect privacy.

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