Hai trovato casa e l’agenzia ti chiede di firmare una proposta con un assegno «a titolo di caparra». Ma che cos’è davvero la caparra confirmatoria, quanto conviene versare e che cosa succede se la trattativa salta? È la voce che, più di ogni altra, decide chi rischia di più se qualcosa va storto.
You’ve found a home and the agency asks you to sign an offer with a cheque «as a deposit». But what really is a confirmatory deposit, how much should you pay and what happens if the deal falls through? It is the clause that, more than any other, decides who bears the greater risk if something goes wrong.
Che cos’è la caparra confirmatoria
What the confirmatory deposit is
La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) è la somma che una parte consegna all’altra al momento della conclusione del contratto — tipicamente alla proposta o al preliminare — con una doppia funzione: conferma l’impegno e predetermina il danno in caso di inadempimento. Se a non adempiere è chi ha versato la caparra, l’altra parte può recedere e trattenerla; se invece è inadempiente chi l’ha ricevuta, chi l’ha versata può recedere e pretenderne il doppio. In alternativa, la parte fedele può sempre scegliere la via ordinaria: chiedere l’esecuzione del contratto o la sua risoluzione, con il risarcimento del danno effettivo.
The confirmatory deposit (art. 1385 of the Civil Code) is the sum one party hands to the other when the contract is concluded — typically at the offer or preliminary stage — with a dual function: it confirms the commitment and pre-sets the damages in case of default. If the party who paid the deposit defaults, the other may withdraw and keep it; if the party who received it defaults, the payer may withdraw and claim double. Alternatively, the non-defaulting party may always choose the ordinary route: seek performance or termination of the contract, with compensation for the actual loss.
Confirmatoria, penitenziale o semplice acconto?
Confirmatory, penitential or a simple down payment?
È la distinzione che cambia tutto, e spesso nella proposta non è scritta con chiarezza. La caparra penitenziale (art. 1386 c.c.) è il prezzo del recesso: chi si tira indietro perde la caparra, o ne restituisce il doppio, e la questione finisce lì, senza altro risarcimento. L’acconto, invece, è un semplice anticipo sul prezzo: non ha funzione di garanzia né di recesso e, se l’affare non si conclude, va di norma restituito, salvo il danno da provare secondo le regole ordinarie. La stessa somma, a seconda di come è qualificata nel testo, produce conseguenze molto diverse: leggere «caparra» dove le parti intendevano un acconto — o viceversa — è uno degli errori più frequenti e più costosi.
This is the distinction that changes everything, and it is often not clearly written in the offer. The penitential deposit (art. 1386) is the price of withdrawal: whoever pulls out loses the deposit, or returns double, and the matter ends there, with no further compensation. A down payment, by contrast, is a mere advance on the price: it has no security or withdrawal function and, if the deal does not close, it is generally returned, subject to damages to be proven under ordinary rules. The same sum, depending on how the text qualifies it, produces very different consequences: reading «deposit» where the parties meant a down payment — or vice versa — is one of the most frequent and costly mistakes.
Quanto versare: non esiste un importo fisso
How much to pay: there is no fixed amount
La legge non fissa un importo. Nella prassi delle compravendite la caparra confirmatoria si colloca spesso tra il 10% e il 20% del prezzo, ma è una consuetudine, non una regola: la misura si negozia. Attenzione all’eccesso in entrambe le direzioni. Una caparra troppo alta espone l’acquirente a perdere molto se la trattativa salta, e la Corte costituzionale (sent. n. 77/2014) ha riconosciuto al giudice il potere di ridurre d’ufficio una caparra manifestamente eccessiva; una caparra troppo bassa, all’opposto, indebolisce la tutela di chi vende. L’importo giusto dipende dal singolo affare: prezzo, tempi, presenza di un mutuo, solidità della controparte.
The law sets no amount. In sale practice the confirmatory deposit is often between 10% and 20% of the price, but that is a custom, not a rule: the figure is negotiable. Beware of excess in both directions. Too high a deposit exposes the buyer to a large loss if the deal collapses, and the Constitutional Court (judgment no. 77/2014) recognised the judge’s power to reduce, of its own motion, a manifestly excessive deposit; too low a deposit, conversely, weakens the seller’s protection. The right amount depends on the individual deal: price, timing, whether a mortgage is involved, and the counterparty’s reliability.
Come proteggersi prima di firmare
How to protect yourself before signing
La caparra si versa alla firma, quando ormai l’impegno c’è: per questo le tutele vanno costruite prima. Tre presidi contano più degli altri. Primo: qualificare la clausola in modo esplicito e coerente — confirmatoria, penitenziale o acconto — senza formule ambigue. Secondo: legare l’acquisto a una condizione sospensiva del mutuo ben scritta, che restituisca la caparra se la banca non eroga, evitando di perderla per un finanziamento negato. Terzo: fare le verifiche sull’immobile — urbanistica, catasto, agibilità, ipoteche, provenienza, spese condominiali — prima di consegnare denaro, non dopo. Sono controlli che, fatti per tempo, costano molto meno di una caparra persa.
The deposit is paid at signing, when the commitment already exists: that is why protections must be built beforehand. Three safeguards matter most. First: qualify the clause explicitly and consistently — confirmatory, penitential or down payment — with no ambiguous wording. Second: tie the purchase to a well-drafted mortgage condition precedent that returns the deposit if the bank does not lend, so you don’t lose it over a refused loan. Third: carry out the property checks — planning, land registry, fitness-for-use, mortgages, provenance, condominium charges — before handing over money, not after. Done in time, these checks cost far less than a lost deposit.
Prima di firmare la proposta
Before you sign the offer
In sintesi: (1) fatti dire per iscritto se la somma è caparra confirmatoria, penitenziale o acconto, e verifica che la qualifica corrisponda a ciò che vuoi; (2) tratta l’importo in proporzione al prezzo e al rischio, senza eccessi; (3) inserisci la condizione sospensiva del mutuo e completa le verifiche sull’immobile prima di versare. Nel dubbio, una lettura della proposta prima della firma vale molto più di qualsiasi rimedio dopo.
In short: (1) have it stated in writing whether the sum is a confirmatory deposit, a penitential deposit or a down payment, and check the label matches what you want; (2) negotiate the amount in proportion to price and risk, without excess; (3) include the mortgage condition precedent and complete the property checks before paying. When in doubt, having the offer reviewed before signing is worth far more than any remedy afterwards.
Questo articolo ha finalità informativa e non sostituisce una consulenza sul caso concreto. Se stai per firmare una proposta o un preliminare, puoi far verificare la clausola sulla caparra prima di impegnarti: scopri come affianchiamo chi acquista casa.
This article is for information only and does not replace advice on your specific case. If you are about to sign an offer or a preliminary contract, you can have the deposit clause reviewed before you commit: see how we support home buyers.
