L’affitto
di ramo d’azienda
in galleria. Business-unit
leases in
galleries.

Serve un complesso di beni organizzato e già funzionante, ai sensi dell’art. 2555 c.c.: locali, arredi e attrezzature, licenze, scorte, rapporti in corso, un avviamento proprio. La sola collocazione dell’unità in una galleria o in un centro commerciale non basta a qualificare il contratto come affitto di ramo d’azienda (Cass. n. 5657/2025). Se quel complesso non preesiste e viene di fatto creato dal conduttore con il proprio allestimento e la propria insegna, l’interpretazione preferibile pare essere che il rapporto resti una locazione commerciale.

Cambiano le regole applicabili. All’affitto di ramo d’azienda non si applica la L. 392/1978: vengono meno la durata legale «6+6», l’indennità di avviamento dell’art. 34, la prelazione sulla vendita e sul nuovo contratto, i limiti al recesso. Restano invece gli obblighi di conservazione dell’efficienza dell’organizzazione e la retrocessione finale. È la ragione per cui lo schema è diffuso nelle gallerie, ed è anche la ragione per cui la qualificazione va verificata prima di firmare, non in giudizio.

L’art. 2556 c.c. richiede la forma scritta per la prova e, per le imprese soggette a registrazione, l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata, con deposito al Registro delle Imprese a cura del notaio entro trenta giorni. All’atto si accompagna di regola un inventario della consistenza iniziale del ramo: è il documento su cui si misurerà, alla fine, il conguaglio tra le parti.

L’art. 2112 c.c. si applica anche all’affitto d’azienda: i rapporti di lavoro proseguono con l’affittuario, che subentra nelle posizioni in corso, e le parti restano obbligate in solido per i crediti del lavoratore maturati al momento del trasferimento. Alla scadenza il percorso si ripete a ritroso con la retrocessione. È il profilo che più spesso viene trascurato nella trattativa, e quello che pesa di più sul conto finale.

Il ramo torna all’affittante nello stato in cui deve trovarsi secondo il contratto e l’inventario iniziale: beni, scorte, licenze, rapporti in corso e personale. La differenza di consistenza si regola di norma con un conguaglio in denaro. Conviene disciplinare prima, in modo espresso, lo stato dei locali, le opere realizzate dall’affittuario, le rimanenze e il trattamento dell’avviamento sviluppato durante il rapporto: alla scadenza, su questi punti, le posizioni sono quasi sempre distanti.

An organised and already operating set of assets is required under art. 2555 of the Italian Civil Code: premises, fittings and equipment, licences, stock, ongoing contracts, its own goodwill. The mere location of the unit in a gallery or shopping centre is not enough to qualify the contract as a business-unit lease (Italian Supreme Court no. 5657/2025). Where that going concern does not pre-exist and is in fact created by the tenant through its own fit-out and brand, the preferable reading appears to be that the relationship remains a commercial lease.

The applicable rules change. Law 392/1978 does not apply to a business-unit lease: the statutory «6+6» term, the goodwill indemnity under art. 34, pre-emption on sale and on a new contract and the limits on withdrawal all fall away. What remains are the duty to preserve the efficiency of the organisation and the final hand-back. That is why the scheme is widespread in galleries, and also why qualification should be checked before signing rather than in court.

Art. 2556 of the Italian Civil Code requires written form for evidentiary purposes and, for undertakings subject to registration, a public deed or an authenticated private agreement, to be filed with the Companies Register by the notary within thirty days. The deed is normally accompanied by an inventory of the unit’s opening substance: it is the document against which the final balance between the parties will be measured.

Art. 2112 of the Italian Civil Code applies to business-unit leases as well: employment relationships continue with the lessee, who takes over the existing positions, and the parties remain jointly liable for employee claims accrued at the time of transfer. At expiry the same path runs in reverse on hand-back. It is the issue most often overlooked in negotiations, and the one that weighs most on the final bill.

The unit returns to the grantor in the condition required by the contract and the opening inventory: assets, stock, licences, ongoing contracts and staff. Any difference in substance is normally settled by a payment in cash. It is worth regulating expressly, up front, the condition of the premises, works carried out by the lessee, remaining stock and the treatment of goodwill built up during the term: at expiry, positions on these points are almost always far apart.