Infiltrazioni provenienti dal lastrico solare compromettono l’utilizzo della cucina e del bagno di un immobile locato. La conduttrice chiede l’intervento del proprietario e agisce anche nei confronti della società incaricata della manutenzione.
Water ingress from the roof terrace impairs the use of the kitchen and bathroom of a leased property. The tenant asks the owner to intervene and also brings proceedings against the company responsible for maintenance.
La Corte di cassazione, con l’ordinanza n. 25768 depositata il 24 settembre 2026, torna sul confine tra gli obblighi manutentivi del locatore e i vizi della cosa locata. Il principio è rilevante: quando il problema incide sulla struttura materiale dell’immobile e ne impedisce o ne riduce in misura significativa il godimento secondo la destinazione contrattuale, la tutela del conduttore può essere quella prevista dagli artt. 1578 e 1581 c.c. – riduzione del corrispettivo o risoluzione del contratto – e non l’azione di esatto adempimento dell’obbligo di mantenere la cosa in buono stato locativo.
In order no. 25768, filed on 24 September 2026, the Italian Supreme Court returns to the boundary between the landlord’s maintenance duties and defects in the leased property. The principle matters: where the problem affects the physical structure of the property and prevents or significantly reduces its enjoyment according to the contractual purpose, the tenant’s protection may be the one set out in arts. 1578 and 1581 of the Civil Code – a reduction of the rent or termination of the lease – rather than an action for specific performance of the duty to keep the property in good tenantable condition.
Il problema: il rimedio che sembra ovvio e non sempre lo è
The problem: the remedy that seems obvious and is not always so
Il ragionamento del conduttore è normalmente lineare: l’immobile presenta un problema, il problema ne limita l’utilizzo, quindi il proprietario deve eliminarlo.
A tenant’s reasoning normally runs in a straight line: the property has a problem, the problem limits its use, so the owner must put it right.
Ed effettivamente gli artt. 1575 e 1576 c.c. pongono a carico del locatore l’obbligo di mantenere la cosa in stato da servire all’uso convenuto e di eseguire le riparazioni necessarie, salvo quelle di piccola manutenzione poste a carico del conduttore.
And indeed arts. 1575 and 1576 of the Civil Code place on the landlord the duty to keep the property fit for the agreed use and to carry out the necessary repairs, save for minor maintenance, which falls to the tenant.
Ma non tutti i problemi dell’immobile vengono qualificati allo stesso modo.
But not every problem affecting a property is characterised in the same way.
Nel caso esaminato dalla Cassazione, il Giudice di Pace aveva condannato l’ente proprietario e la società appaltatrice della manutenzione al risarcimento dei danni subiti dalla conduttrice a causa delle infiltrazioni. Nelle more del giudizio, le infiltrazioni erano state eliminate dal condominio e sul punto era stata dichiarata cessata la materia del contendere.
In the case before the Supreme Court, the Justice of the Peace had ordered the owner and the maintenance contractor to compensate the damage suffered by the tenant because of the water ingress. While proceedings were pending, the condominium put a stop to the leaks and on that point the dispute was declared moot.
Il Tribunale di Roma, in appello, aveva però riformato la decisione, ritenendo, tra l’altro, che la conduttrice non potesse esercitare nei confronti del locatore un’azione di esatto adempimento volta all’eliminazione di un vizio avente le caratteristiche accertate nel giudizio. La Cassazione ha confermato questa impostazione.
On appeal, however, the Court of Rome reversed that decision, holding among other things that the tenant could not bring against the landlord an action for specific performance aimed at removing a defect with the features established in the proceedings. The Supreme Court upheld that approach.
Il rischio: impostare la causa sul rimedio sbagliato
The risk: framing the claim on the wrong remedy
La distinzione non è solamente teorica.
The distinction is not merely theoretical.
La vicenda decisa dalla Cassazione proveniva da una sentenza del Tribunale di Roma del 14 ottobre 2022 e si è conclusa nel settembre 2026, con il rigetto del ricorso e la condanna della ricorrente a rifondere a ciascuna delle due controparti euro 3.000,00 per compensi ed euro 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfetario e accessori.
The matter decided by the Supreme Court originated in a judgment of the Court of Rome dated 14 October 2022 and ended in September 2026, with the appeal dismissed and the appellant ordered to pay each of the two respondents EUR 3,000.00 in fees and EUR 200.00 in disbursements, plus the flat-rate allowance and statutory add-ons.
Nel frattempo, le infiltrazioni erano già state eliminate dal condominio e la controversia era rimasta rilevante, tra l’altro, ai fini della regolamentazione delle spese secondo il criterio della soccombenza virtuale.
By then the condominium had already stopped the leaks, and the dispute remained relevant, among other things, for the allocation of costs on the basis of notional success.
Per un’impresa che conduce un punto vendita, un ufficio o un immobile produttivo, la corretta qualificazione del problema assume un’importanza ancora maggiore. Se il difetto incide sull’utilizzabilità dei locali, occorre individuare immediatamente quale tutela possa essere concretamente esercitata: richiesta di intervento manutentivo, riduzione del canone, risoluzione del rapporto oppure azione risarcitoria nei confronti del soggetto responsabile.
For a business occupying a shop, an office or an industrial property, characterising the problem correctly matters even more. Where the defect affects the usability of the premises, it is necessary to identify at once which protection can actually be invoked: a request for maintenance works, a rent reduction, termination of the lease, or a damages claim against whoever is responsible.
La domanda da porsi prima di formulare una diffida non è quindi soltanto chi sia responsabile, ma anzitutto quale sia la natura del problema e quale rimedio l’ordinamento ricolleghi a quella specifica situazione.
The question to ask before sending a letter before action is therefore not only who is responsible, but first of all what the nature of the problem is and which remedy the law attaches to that particular situation.
Il principio: quando il problema diventa un “vizio della cosa locata”
The principle: when the problem becomes a “defect in the leased property”
La Terza Sezione civile richiama un orientamento consolidato secondo cui costituiscono vizi della cosa locata, ai sensi dell’art. 1578 c.c., quelli che investono la struttura materiale del bene, alterandone l’integrità in misura tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale.
The Third Civil Division recalls settled case law under which defects in the leased property, for the purposes of art. 1578, are those affecting the physical structure of the asset, impairing its integrity so as to prevent or substantially reduce its enjoyment according to the contractual purpose.
In queste ipotesi il vizio non viene ricondotto all’inadempimento dell’obbligo generale previsto dall’art. 1575 c.c., ma all’alterazione dell’equilibrio delle prestazioni corrispettive.
In such cases the defect is not traced back to a breach of the general duty under art. 1575, but to the alteration of the balance between the mutual performances.
La conseguenza è importante: il conduttore può domandare la risoluzione del contratto oppure la riduzione del corrispettivo, mentre non può fondare sul medesimo vizio un’azione di esatto adempimento volta a ottenere, sulla base dell’art. 1575 c.c., la condanna del locatore all’eliminazione del problema.
The consequence is significant: the tenant may seek termination of the lease or a reduction of the rent, but cannot rely on the same defect to bring an action for specific performance seeking, under art. 1575, an order compelling the landlord to remove the problem.
La Corte precisa inoltre che l’art. 1576 c.c. conserva un proprio ambito di applicazione. L’obbligo del locatore di eseguire le riparazioni necessarie riguarda gli inconvenienti eliminabili mediante opere di manutenzione; diversamente, in presenza di fenomeni non transitori o deterioramenti rilevanti riconducibili a veri e propri vizi della cosa, trovano applicazione gli artt. 1578 e 1581 c.c.
The Court also makes clear that art. 1576 retains its own scope. The landlord’s duty to carry out the necessary repairs covers inconveniences that can be dealt with by way of maintenance works; by contrast, where there are non-transitory phenomena or significant deterioration amounting to genuine defects in the property, arts. 1578 and 1581 apply.
Il discrimine è quindi nella natura e nella gravità del difetto, e non nella semplice circostanza che sia materialmente possibile eseguire un intervento per eliminarlo.
The dividing line therefore lies in the nature and seriousness of the defect, not in the mere fact that works could physically be carried out to remove it.
Il vizio può comparire anche dopo la firma del contratto
The defect may also appear after the lease is signed
Un altro passaggio dell’ordinanza merita particolare attenzione.
Another passage of the order deserves particular attention.
Nel ricorso era stato sostenuto che l’art. 1578 c.c. sarebbe applicabile soltanto ai vizi presenti al momento della consegna dell’immobile.
It had been argued on appeal that art. 1578 applies only to defects present when the property is handed over.
La Cassazione esclude questa interpretazione.
The Supreme Court rejects that reading.
I vizi rilevanti ai fini dell’equilibrio del rapporto locatizio possono infatti manifestarsi anche successivamente alla conclusione del contratto. La Corte richiama, sul punto, l’art. 1581 c.c., che estende la disciplina anche ai vizi sopravvenuti.
Defects relevant to the balance of the lease may in fact appear after the contract has been concluded. On this point the Court relies on art. 1581, which extends the same regime to supervening defects.
È quindi possibile che un immobile inizialmente perfettamente utilizzabile presenti, nel corso della locazione, un deterioramento di tale rilevanza da incidere sulla sua idoneità all’uso convenuto e da aprire la strada ai rimedi della riduzione del canone o, nei casi più gravi, della risoluzione.
It is therefore possible for a property that was perfectly usable at the outset to deteriorate during the lease to an extent that affects its fitness for the agreed use and opens the way to a rent reduction or, in the most serious cases, to termination.
Il primo profilo operativo: la prova dell’incidenza sul godimento
The first practical point: proving the impact on enjoyment
Nella vicenda esaminata, il giudice di merito aveva accertato che le infiltrazioni avevano determinato una vera e propria compromissione del godimento dell’immobile.
In the case examined, the lower court had found that the water ingress had brought about a genuine impairment of the enjoyment of the property.
La Cassazione ricorda che si tratta di una valutazione di fatto, non sindacabile in sede di legittimità se adeguatamente compiuta dal giudice di merito.
The Supreme Court recalls that this is a finding of fact, not reviewable on a point of law where the lower court has made it properly.
Per questo motivo, nella gestione concreta di una controversia locatizia, l’accertamento tecnico assume un ruolo centrale.
For that reason, in the practical handling of a lease dispute, technical evidence takes a central role.
Non è sufficiente dimostrare l’esistenza di un difetto. Occorre documentarne la natura, l’estensione e soprattutto l’effettiva incidenza sull’utilizzo dell’immobile secondo la destinazione contrattualmente prevista.
Showing that a defect exists is not enough. Its nature, its extent and above all its actual impact on the use of the property according to the agreed purpose must be documented.
Fotografie, relazioni tecniche, verbali, comunicazioni tempestive e, nei casi più rilevanti, un accertamento tecnico preventivo possono diventare decisivi.
Photographs, expert reports, minutes, prompt communications and, in the more significant cases, a pre-trial technical assessment can prove decisive.
Il secondo profilo: l’azione diretta contro il terzo
The second point: the direct action against the third party
L’ordinanza affronta anche un ulteriore aspetto.
The order also addresses a further aspect.
Quando il pregiudizio al godimento dell’immobile è determinato dal comportamento illecito di un terzo che non pretende di avere diritti sulla cosa locata, si configura una molestia di fatto.
Where the impairment of enjoyment is caused by the unlawful conduct of a third party who claims no rights over the leased property, this amounts to factual interference.
In questa ipotesi il conduttore può agire direttamente nei confronti del terzo ai sensi dell’art. 1585, secondo comma, c.c.
In that situation the tenant may sue the third party directly under art. 1585(2) of the Civil Code.
La Cassazione richiama sul punto precedenti conformi e conferma quindi che il conduttore non è necessariamente costretto a concentrare ogni propria pretesa nei confronti del locatore.
The Supreme Court cites consistent authority on this point and thus confirms that the tenant is not necessarily bound to direct every claim against the landlord.
Il principio può assumere particolare rilevanza nelle locazioni commerciali: si pensi a danni provocati da lavori eseguiti da terzi, da altra unità immobiliare, da un’impresa incaricata di determinate opere o, ricorrendone i presupposti, da parti condominiali.
The principle may be especially relevant in commercial leases: consider damage caused by works carried out by third parties, by another unit in the building, by a contractor engaged for particular works or, where the conditions are met, by communal parts.
Occorrerà naturalmente accertare, caso per caso, quale soggetto abbia concretamente posto in essere la condotta illecita e quale sia il nesso causale con il danno lamentato.
It will of course be necessary to establish, case by case, who actually engaged in the unlawful conduct and what the causal link with the alleged damage is.
Il terzo profilo: la posizione del proprietario
The third point: the owner’s position
La pronuncia non significa che il proprietario possa semplicemente disinteressarsi delle condizioni dell’immobile.
The ruling does not mean that an owner may simply lose interest in the condition of the property.
Il punto è diverso.
The point is a different one.
Se il problema ricade nell’ambito degli obblighi manutentivi previsti dagli artt. 1575 e 1576 c.c., permane il relativo obbligo del locatore. Se invece il difetto assume le caratteristiche del vizio disciplinato dagli artt. 1578 e 1581 c.c., cambiano i rimedi contrattuali a disposizione del conduttore.
If the problem falls within the maintenance duties under arts. 1575 and 1576, the landlord’s obligation remains. If instead the defect has the features governed by arts. 1578 and 1581, the contractual remedies available to the tenant change.
Per il proprietario il problema diventa quindi anche economico: un vizio grave può determinare una riduzione del corrispettivo e, nei casi previsti dalla legge, la risoluzione del contratto.
For the owner the issue therefore becomes financial as well: a serious defect may lead to a reduction of the rent and, in the cases provided by law, to termination of the lease.
Anche quando l’intervento non possa essere preteso attraverso un’azione di esatto adempimento fondata sull’art. 1575 c.c., può quindi essere economicamente razionale per il locatore attivarsi per rimuovere la causa del problema, eventualmente rivalendosi nei confronti dei soggetti effettivamente responsabili.
So even where the works cannot be demanded through an action for specific performance based on art. 1575, it may be economically rational for the landlord to act to remove the cause of the problem, and then seek recourse against those actually responsible.
Che cosa resta fermo sul piano processuale
What remains settled on procedure
L’ordinanza contiene anche indicazioni processuali interessanti.
The order also contains points of interest on procedure.
La Corte rileva anzitutto che i motivi di ricorso devono essere formulati in modo specifico e ricondotti alle categorie previste dall’art. 360 c.p.c., trattandosi di un giudizio a critica vincolata.
The Court observes first of all that grounds of appeal must be framed specifically and brought within the categories listed in art. 360 of the Code of Civil Procedure, since review is confined to defined grounds.
Quanto alla decisione resa a seguito di discussione orale ai sensi dell’art. 281-sexies c.p.c., la Cassazione conferma che la norma non richiede la presenza di tutte le parti: la mancata comparizione volontaria di una di esse non impedisce al giudice di proseguire secondo le forme previste dalla legge.
As to a decision given after oral discussion under art. 281-sexies, the Supreme Court confirms that the provision does not require all parties to be present: the voluntary non-appearance of one of them does not prevent the judge from proceeding in the forms laid down by law.
È stato infine ritenuto inammissibile il motivo relativo alla stessa esistenza del condominio al momento dell’introduzione del giudizio, in quanto introduceva una questione che non risultava essere stata tempestivamente dedotta nel giudizio di merito.
Finally, the ground concerning whether the condominium existed when proceedings were commenced was held inadmissible, since it raised an issue that did not appear to have been argued in time before the lower courts.
Come impostare la posizione, da una parte e dall’altra
How to frame the position, on either side
Quando un immobile locato presenta problemi che ne impediscono o ne limitano significativamente l’utilizzazione, il primo passaggio è documentare immediatamente lo stato dei luoghi e l’effettiva incidenza del problema sul godimento del bene. Occorre quindi stabilire se si tratti di un inconveniente rientrante nell’obbligo manutentivo del locatore oppure di un vizio della cosa locata che, per natura e gravità, rientri negli artt. 1578 e 1581 c.c. Da questa qualificazione dipende la scelta del rimedio: richiesta di esecuzione delle riparazioni, riduzione del corrispettivo, risoluzione del contratto o eventuale richiesta risarcitoria. Se il pregiudizio deriva dalla condotta illecita di un terzo, va inoltre valutata l’azione diretta prevista dall’art. 1585, comma 2, c.c. Particolare cautela richiede infine il pagamento del canone. L’esistenza di vizi dell’immobile non autorizza automaticamente il conduttore a determinare unilateralmente la misura del canone da corrispondere o a sospenderne integralmente il pagamento. Una condotta di questo tipo, se non adeguatamente fondata e proporzionata, può esporre a una contestazione di morosità. La riduzione del corrispettivo va quindi gestita attraverso gli strumenti negoziali o giudiziali appropriati, valutando attentamente il caso concreto. Per il proprietario vale il ragionamento speculare: prima di limitarsi a contestare la richiesta del conduttore, conviene verificare la natura del difetto, il suo impatto economico sul rapporto e i rapporti contrattuali con condominio, manutentori, property manager o altri soggetti potenzialmente responsabili. La qualificazione giuridica del difetto, nelle locazioni, può fare la differenza tra una causa impostata correttamente e anni di contenzioso sul rimedio sbagliato.
Where a leased property has problems that prevent or significantly limit its use, the first step is to record the condition of the premises at once, together with the actual impact of the problem on the enjoyment of the asset. It is then necessary to establish whether this is an inconvenience falling within the landlord’s maintenance duty or a defect in the leased property which, by its nature and seriousness, falls under arts. 1578 and 1581 of the Civil Code. The choice of remedy follows from that characterisation: a demand that repairs be carried out, a reduction of the rent, termination of the lease, or a damages claim. Where the harm results from the unlawful conduct of a third party, the direct action under art. 1585(2) should also be considered. Payment of the rent calls for particular care. The existence of defects does not automatically entitle the tenant to fix unilaterally the amount payable or to suspend payment altogether. Conduct of that kind, if not adequately founded and proportionate, may expose the tenant to a claim of arrears. A reduction of the rent should therefore be pursued through the appropriate contractual or judicial routes, with careful assessment of the particular case. For the owner the mirror reasoning applies: rather than simply disputing the tenant’s request, it is worth checking the nature of the defect, its financial impact on the lease and the contractual arrangements with the condominium, maintenance providers, property managers or other potentially responsible parties. In leases, the legal characterisation of the defect can make the difference between a properly framed claim and years of litigation over the wrong remedy.
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