Ad aprile 2026 l’Agenzia delle Entrate ha aggiornato la propria Guida sulle locazioni brevi, recependo le novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2026. Il cuore della modifica è un numero: due. Dal periodo d’imposta 2026 il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto solo se, nel medesimo periodo d’imposta, sono destinati a locazione breve non più di due appartamenti. Oltre tale soglia — quindi dal terzo appartamento — l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale, con conseguenze rilevanti sul piano fiscale, organizzativo e contrattuale.
In April 2026 the Italian Revenue Agency updated its guide on short lets, reflecting the changes introduced by the 2026 Budget Law. The heart of the change is a number: two. From the 2026 tax period the short-let tax regime applies only if, in the same tax period, no more than two apartments are allocated to short letting. Beyond that threshold — that is, from the third apartment — the activity is presumed to be a business, with significant tax, organisational and contractual consequences.
Cosa cambia dal 2026
What changes from 2026
Fino al 2025 la presunzione di imprenditorialità scattava oltre i quattro appartamenti. La Legge di Bilancio 2026 (art. 1, comma 17, L. 30 dicembre 2025, n. 199) ha ridotto la soglia: dal periodo d’imposta 2026 il regime delle locazioni brevi trova applicazione solo se il contribuente destina a tale finalità non più di due appartamenti. Superata la soglia, l’attività di locazione breve — da chiunque esercitata — si presume svolta in forma imprenditoriale.
Until 2025 the presumption of business activity applied above four apartments. The 2026 Budget Law (art. 1, paragraph 17, Law no. 199 of 30 December 2025) lowered the threshold: from the 2026 tax period the short-let regime applies only if the taxpayer allocates to that purpose no more than two apartments. Above the threshold, short letting — whoever carries it out — is presumed to be a business.
La conseguenza pratica è netta: la verifica del numero di appartamenti diventa un presidio preliminare, perché incide a monte sulla qualificazione dell’attività e, quindi, sull’intero trattamento fiscale e dichiarativo.
The practical consequence is clear: counting the apartments becomes a preliminary check, because it shapes upstream how the activity is classified and therefore its entire tax and reporting treatment.
Cosa resta «locazione breve»
What still counts as a short let
L’impianto di base resta quello dell’art. 4 del D.L. 50/2017: contratti di durata non superiore a 30 giorni, aventi a oggetto immobili a uso abitativo situati in Italia, comprese le relative pertinenze. Restano ammessi i servizi accessori strettamente connessi alla locazione — la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali, il wi-fi e le utenze — purché non si sconfini in prestazioni tipiche dell’attività ricettiva o d’impresa, come la somministrazione di alimenti e bevande, i servizi turistici organizzati, i transfer o ulteriori prestazioni non meramente accessorie.
The underlying framework remains that of art. 4 of Decree-Law 50/2017: contracts of no more than 30 days, covering residential properties located in Italy, including their appurtenances. Ancillary services closely related to the let — the supply of linen, cleaning of the premises, wi-fi and utilities — remain allowed, provided they do not stray into services typical of accommodation or business activity, such as food and beverage supply, organised tourist services, transfers or further services that are not merely ancillary.
Cedolare secca: 21% e 26%
Flat tax: 21% and 26%
Per chi resta nel perimetro della locazione breve non imprenditoriale, la cedolare secca conferma due aliquote: il 26% quale aliquota ordinaria e il 21% limitatamente ai redditi riferiti ai contratti relativi a una sola unità immobiliare per periodo d’imposta, individuata dal contribuente in dichiarazione. La base imponibile è, di regola, rappresentata dall’intero canone lordo, senza l’abbattimento forfetario del 5% previsto nel regime ordinario IRPEF.
For those who remain within the non-business short-let perimeter, the flat tax keeps two rates: 26% as the ordinary rate and 21% limited to income from contracts relating to a single property per tax period, identified by the taxpayer in the tax return. The taxable base is, as a rule, the entire gross rent, without the 5% flat-rate reduction available under the ordinary IRPEF regime.
Restare sotto soglia o strutturarsi
Stay below the threshold or structure the activity
Per chi gestisce più appartamenti la scelta diventa strategica. Una prima strada è restare nel regime non imprenditoriale, mantenendo entro due il numero degli appartamenti destinati a locazione breve nel periodo d’imposta e valutando, per gli altri immobili, soluzioni diverse e coerenti con la normativa applicabile. Una seconda strada è strutturare l’attività in forma imprenditoriale, quando il numero degli appartamenti, il modello di gestione e gli obiettivi del portafoglio lo giustificano: in tal caso occorre valutare partita IVA, regime fiscale applicabile, eventuale forma societaria, profili IVA, contabilità e adempimenti amministrativi. Non esiste una soluzione valida in assoluto: dipende dal numero degli immobili, dal soggetto che li gestisce, dal modello operativo e dalla prospettiva di crescita del patrimonio. Il punto è affrontare la scelta prima, non quando la stagione è già iniziata o la dichiarazione è ormai aperta.
For those who manage several apartments, the choice becomes strategic. A first route is to stay in the non-business regime, keeping to two the apartments allocated to short letting in the tax period and assessing, for the other properties, different solutions consistent with the applicable rules. A second route is to structure the activity as a business, where the number of apartments, the management model and the portfolio’s goals justify it: this means assessing a VAT number, the applicable tax regime, a possible corporate form, VAT profiles, accounting and administrative obligations. There is no absolute right answer: it depends on the number of properties, who manages them, the operating model and the prospects for growing the estate. The point is to face the choice in advance, not once the season has begun or the tax return is already open.
Intermediari e portali: dati, CIN e ritenuta
Intermediaries and platforms: data, CIN and withholding
La Guida dedica ampio spazio anche agli obblighi di agenzie immobiliari e portali telematici quando intervengono nella stipula dei contratti o nei pagamenti. Gli intermediari devono trasmettere all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti conclusi per il loro tramite — tra cui durata, indirizzo dell’immobile, corrispettivo lordo e, ove previsto, il CIN, il Codice Identificativo Nazionale disciplinato dall’art. 13-ter del D.L. 145/2023 — entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto. Se l’intermediario incassa i canoni o interviene nel pagamento, deve inoltre operare una ritenuta del 21% sui corrispettivi lordi, da versare con modello F24 entro il giorno 16 del mese successivo.
The guide also devotes ample space to the obligations of estate agencies and online platforms when they intervene in the contract or in payments. Intermediaries must transmit to the Revenue Agency the data of contracts concluded through them — including duration, property address, gross consideration and, where applicable, the CIN, the national identification code governed by art. 13-ter of Decree-Law 145/2023 — by 30 June of the year following the one in which the contract was concluded. Where the intermediary collects the rent or intervenes in payment, it must also apply a 21% withholding on gross consideration, paid via form F24 by the 16th of the following month.
Il punto, per chi gestisce immobili
The bottom line, for those who manage property
Per chi possiede o gestisce più appartamenti, l’aggiornamento 2026 rende imprescindibile una ricognizione preventiva: occorre verificare quanti appartamenti — non semplicemente quante stanze o quanti contratti — risultano destinati a locazione breve nel periodo d’imposta. Da quel numero discende la qualificazione dell’attività e, a cascata, la struttura fiscale, contrattuale e organizzativa più adatta. Il momento giusto per ragionarne è prima dell’avvio della stagione, non quando il problema è già emerso.
For those who own or manage several apartments, the 2026 update makes a preliminary review essential: one must check how many apartments — not simply how many rooms or contracts — are allocated to short letting in the tax period. That figure drives how the activity is classified and, in turn, the most suitable tax, contractual and organisational structure. The right time to think it through is before the season starts, not once the problem has already arisen.
