Nello stesso centro commerciale due negozi possono avere contratti dal nome diverso: “locazione commerciale” per uno, “affitto di ramo d’azienda” per l’altro. Non è un dettaglio formale: dalla qualificazione del rapporto dipendono la durata, l’eventuale indennità per la perdita dell’avviamento, i diritti di prelazione e, più in generale, i margini di manovra delle parti.

In the same shopping centre two shops may have contracts with different names: “commercial lease” for one, “business-branch lease” for the other. It is not a formality: the qualification of the relationship governs its duration, any indemnity for loss of goodwill, pre-emption rights and, more generally, each party’s room for manoeuvre.

Occorre però prestare attenzione: non basta chiamare un contratto “affitto di ramo d’azienda” perché esso sia davvero tale. A prevalere è sempre la sostanza economica e organizzativa del rapporto.

Attention is required, however: calling a contract a “business-branch lease” is not enough to make it one. What prevails is always the economic and organisational substance of the relationship.

Il punto di partenza: due contratti per lo stesso spazio

The starting point: two contracts for the same space

Chi apre un’attività in una galleria commerciale si trova spesso davanti a un contratto che non parla di “locazione”, ma di affitto di ramo d’azienda. La differenza non è solo lessicale.

Anyone opening a business in a shopping mall is often handed a contract that does not mention a “lease” but a business-branch lease. The difference is not merely lexical.

La locazione di immobile a uso commerciale è regolata dalla legge 27 luglio 1978, n. 392, la cosiddetta legge sull’equo canone: una disciplina caratterizzata da numerose disposizioni inderogabili, dirette a stabilizzare il rapporto e a tutelare l’avviamento commerciale maturato nell’immobile. L’affitto di ramo d’azienda, invece, lascia uno spazio sensibilmente maggiore all’autonomia contrattuale delle parti.

The lease of commercial premises is governed by Law No. 392 of 27 July 1978, the so-called fair-rent law: a set of rules marked by numerous mandatory provisions, designed to stabilise the relationship and to protect the commercial goodwill built up in the premises. The business-branch lease, by contrast, leaves considerably more room for the parties’ contractual autonomy.

Scegliere l’una o l’altra veste giuridica cambia quindi il perimetro dei diritti e degli obblighi sia del gestore della galleria sia dell’operatore commerciale.

Choosing one legal form or the other therefore changes the scope of the rights and obligations of both the mall operator and the retailer.

Un po’ di storia: perché si diffonde l’affitto di ramo d’azienda nel retail

A little history: why the business-branch lease spread in retail

La legge del 1978 riflette un’economia caratterizzata prevalentemente da botteghe di quartiere e da rapporti commerciali tendenzialmente stabili: durata minima di sei anni, rinnovabile per altri sei, tutela dell’avviamento, diritti di prelazione e limiti alla libertà di recesso e di aggiornamento del canone.

The 1978 law reflects an economy made up mainly of neighbourhood shops and generally stable commercial relationships: a minimum term of six years, renewable for a further six, protection of goodwill, pre-emption rights and limits on the freedom to withdraw and to adjust the rent.

Con la diffusione, tra gli anni Ottanta e Novanta, del modello del grande centro commerciale di matrice anglosassone, la prassi contrattuale ha fatto crescente ricorso all’affitto di ramo d’azienda. La rigidità della locazione commerciale entrava infatti in tensione con una realtà caratterizzata da spazi modulari, insegne soggette a frequente rotazione, tenant mix governato dalla proprietà, canoni talvolta collegati al fatturato e servizi centralizzati, quali pulizia, sicurezza, promozione, gestione delle aree comuni e utenze.

With the spread, in the 1980s and 1990s, of the large Anglo-Saxon-style shopping-centre model, contractual practice increasingly turned to the business-branch lease. The rigidity of the commercial lease clashed with a reality of modular units, frequently rotating brands, a tenant mix governed by the owner, rents sometimes linked to turnover, and centralised services such as cleaning, security, marketing, common-area management and utilities.

Da qui la scelta di ricorrere, in molti casi, all’affitto di ramo d’azienda, disciplinato dagli artt. 2555, 2562 e 1615 c.c., in luogo della locazione commerciale regolata dalla legge n. 392 del 1978.

Hence the choice, in many cases, to use the business-branch lease, governed by arts. 2555, 2562 and 1615 of the Civil Code, instead of the commercial lease governed by Law No. 392 of 1978.

Il codice civile detta una disciplina essenziale dell’affitto d’azienda: l’art. 2562 c.c. richiama, in quanto compatibili, le disposizioni dell’art. 2561 c.c. relative all’usufrutto d’azienda, lasciando ampio spazio all’autonomia negoziale. Il contratto deve risultare per iscritto ai fini della prova, ferme le forme richieste dalla natura dei singoli beni compresi nell’azienda. Quando è redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata, deve inoltre essere depositato per l’iscrizione nel Registro delle imprese nei termini di legge.

The Civil Code sets out only an essential framework for the business lease: art. 2562 refers, so far as compatible, to the provisions of art. 2561 on the usufruct of a business, leaving ample room for negotiation. The contract must be in writing for evidentiary purposes, subject to the forms required by the nature of the individual assets included in the business. Where it is drawn up by public deed or authenticated private agreement, it must also be filed for registration in the Companies Register within the statutory time limits.

Cosa consente di regolare diversamente e perché piace alle gallerie

What it lets the parties regulate differently, and why malls prefer it

Rispetto alla locazione commerciale, l’affitto di ramo d’azienda permette alle parti di disciplinare con maggiore libertà alcuni profili che la legge n. 392 del 1978 regola in maniera più rigida. In particolare, può essere liberamente definita la durata del rapporto, senza applicazione automatica dello schema ordinario sei più sei. Non trova inoltre diretta applicazione la disciplina prevista per la locazione commerciale in materia di indennità per la perdita dell’avviamento, prelazione, recesso e aggiornamento del canone.

Compared with the commercial lease, the business-branch lease allows the parties to regulate more freely several matters that Law No. 392 of 1978 governs more rigidly. In particular, the term can be freely set, without automatic application of the ordinary six-plus-six scheme. Nor do the rules laid down for the commercial lease on goodwill indemnity, pre-emption, withdrawal and rent adjustment apply directly.

Ciò non significa, tuttavia, che tali istituti spettino indistintamente in ogni locazione commerciale: l’indennità di avviamento e i diritti di prelazione presuppongono sempre la ricorrenza delle condizioni previste dalla legge.

This does not mean, however, that those institutions apply automatically in every commercial lease: the goodwill indemnity and pre-emption rights always require the statutory conditions to be met.

Nell’affitto d’azienda l’operatore non dovrebbe ricevere soltanto uno spazio fisico, ma un complesso organizzato di beni e utilità destinato all’esercizio dell’attività economica. Il contratto può inoltre prevedere servizi centralizzati e canoni parametrati, in tutto o in parte, al giro d’affari. Per la proprietà o il gestore della galleria, tale modello consente di amministrare il centro commerciale come una realtà unitaria, intervenendo più agevolmente sulla composizione merceologica, sulla rotazione delle insegne e sull’organizzazione complessiva degli spazi.

In a business lease the operator should receive not merely a physical space, but an organised set of assets and utilities intended for the pursuit of the economic activity. The contract may also provide for centralised services and rents based, wholly or partly, on turnover. For the mall’s owner or manager, this model makes it possible to run the centre as a single entity, adjusting the merchandising mix, the rotation of brands and the overall organisation of the spaces more easily.

La differenza giuridica: l’immobile o l’azienda?

The legal difference: the property or the business?

Il principale criterio distintivo riguarda l’oggetto del contratto. Nella locazione, l’immobile occupa una posizione centrale e autonoma. Eventuali arredi, impianti, servizi o ulteriori utilità hanno normalmente carattere accessorio rispetto alla concessione dello spazio.

The main distinguishing criterion concerns the object of the contract. In a lease, the property holds a central and autonomous position. Any furnishings, systems, services or further utilities are normally ancillary to the grant of the space.

Nell’affitto di ramo d’azienda, invece, l’immobile costituisce uno degli elementi di un più ampio complesso organizzato, che può comprendere, secondo la concreta attività esercitata, arredi, impianti, attrezzature, autorizzazioni, rapporti contrattuali, segni distintivi e avviamento. Ciò che viene concesso in godimento deve essere un complesso di beni già organizzato dal concedente e dotato di una propria attitudine all’esercizio dell’impresa.

In a business-branch lease, by contrast, the property is one of the elements of a broader organised complex which may include, depending on the actual activity, furnishings, systems, equipment, authorisations, contractual relationships, distinctive marks and goodwill. What is granted for use must be a set of assets already organised by the grantor and inherently capable of running the enterprise.

Non è indispensabile che l’attività sia già operativa in ogni suo elemento, né che siano necessariamente presenti tutti i beni astrattamente utilizzabili per lo svolgimento dell’attività. È però necessario che l’affittuario non sia chiamato a creare ex novo l’intera organizzazione aziendale, apportando autonomamente tutti gli elementi essenziali dell’attività.

It is not essential that the business be already operational in every element, nor that all the assets that could in the abstract be used for the activity be present. It is, however, necessary that the tenant not be required to create the entire business organisation from scratch, supplying all the essential elements of the activity on their own.

La Cassazione ha più volte marcato tale distinzione, evidenziando la necessità di verificare, in concreto, se il bene principale del contratto sia l’immobile oppure un complesso aziendale unitariamente organizzato. Tra le pronunce richiamate in materia figurano Cass. n. 10154/2016, Cass. n. 20815/2006 e Cass. n. 24376/2017.

The Court of Cassation has repeatedly drawn this distinction, stressing the need to assess, in practice, whether the main object of the contract is the property or a unitarily organised business complex. Among the rulings cited on the point are Cass. no. 10154/2016, Cass. no. 20815/2006 and Cass. no. 24376/2017.

Le critiche: elusione, riqualificazione e rapporti di lavoro

The criticism: circumvention, reclassification and employment

La critica principale è nota: l’affitto di ramo d’azienda può essere utilizzato come strumento per sottrarre alla disciplina protettiva della locazione commerciale un rapporto che, nella sostanza, consiste soltanto nella concessione in godimento di uno spazio. Non è però sufficiente parlare genericamente di elusione. Occorre accertare, caso per caso, se il complesso aziendale indicato nel contratto esista realmente e sia stato effettivamente organizzato dal concedente.

The main criticism is well known: the business-branch lease can be used as a tool to remove from the protective rules on commercial leases a relationship that, in substance, consists only in granting the use of a space. It is not enough, however, to speak generically of circumvention. One must ascertain, case by case, whether the business complex indicated in the contract really exists and was actually organised by the grantor.

Quando tale presupposto manca, si apre il rischio concreto di una riqualificazione giudiziale del rapporto come locazione commerciale, con conseguente applicazione della legge n. 392 del 1978.

Where that condition is missing, there is a real risk of judicial reclassification of the relationship as a commercial lease, with consequent application of Law No. 392 of 1978.

C’è poi un nodo particolarmente delicato sul fronte del lavoro. Quando all’azienda o al ramo risultano stabilmente addetti dei lavoratori, l’art. 2112 c.c. prevede la prosecuzione dei relativi rapporti con l’affittuario. Le parti non possono neutralizzare tale effetto semplicemente dichiarando che il ramo viene trasferito “senza dipendenti”, qualora in concreto vi siano lavoratori funzionalmente assegnati all’entità economica oggetto del trasferimento.

There is also a particularly sensitive issue on the employment side. Where workers are stably assigned to the business or branch, art. 2112 of the Civil Code provides for the continuation of their relationships with the tenant. The parties cannot neutralise this effect simply by declaring that the branch is transferred “without employees”, where in fact there are workers functionally assigned to the economic entity being transferred.

Ciò non significa, tuttavia, che ogni azienda debba necessariamente avere dei dipendenti. Un ramo può essere realmente privo di personale, così come può accadere che i lavoratori dell’impresa concedente non siano specificamente assegnati al complesso trasferito. L’applicazione dell’art. 2112 c.c. richiede pertanto una verifica concreta dell’organizzazione aziendale e dell’effettiva assegnazione dei lavoratori al ramo.

This does not mean, however, that every business must have employees. A branch may genuinely have no staff, just as it may happen that the grantor’s workers are not specifically assigned to the complex being transferred. The application of art. 2112 therefore requires a concrete assessment of the business organisation and of the workers’ actual assignment to the branch.

Le sentenze recenti: la sostanza prevale sulla forma

Recent case law: substance prevails over form

Il principio guida della giurisprudenza è che il nome attribuito dalle parti al contratto non è decisivo. Come ribadito, tra le altre, da Cass. n. 3888 del 17 febbraio 2020, la qualificazione del rapporto dipende dal suo contenuto effettivo e dalla comune intenzione delle parti, desunta anche dalle modalità concrete di esecuzione.

The guiding principle of case law is that the name the parties give the contract is not decisive. As reaffirmed, among others, by Cass. no. 3888 of 17 February 2020, the qualification of the relationship depends on its actual content and on the parties’ common intention, inferred also from how the contract is actually performed.

La domanda che il giudice deve porsi è essenzialmente questa: esiste davvero un complesso aziendale preesistente e organizzato, riferibile al concedente, oppure viene concesso in godimento soltanto uno spazio, eventualmente accompagnato da beni e servizi accessori?

The question the court must ask is essentially this: does a pre-existing, organised business complex attributable to the grantor really exist, or is only a space being granted for use, possibly accompanied by ancillary assets and services?

Cassazione n. 5657 del 3 marzo 2025

Court of Cassation no. 5657 of 3 March 2025

Su questa linea si colloca l’ordinanza della Cassazione n. 5657 del 3 marzo 2025. La Corte, dichiarando inammissibile il ricorso, ha lasciato ferma la riqualificazione operata dal giudice di merito. Nel caso esaminato, la mera collocazione dell’unità all’interno di un centro commerciale e la presenza di una preesistente autorizzazione amministrativa non sono state ritenute sufficienti a dimostrare l’esistenza di un ramo d’azienda.

On this line sits order of the Court of Cassation no. 5657 of 3 March 2025. The Court, declaring the appeal inadmissible, upheld the reclassification made by the lower court. In the case examined, the mere location of the unit inside a shopping centre and the presence of a pre-existing administrative authorisation were not considered sufficient to prove the existence of a business branch.

L’immobile era stato consegnato al grezzo, privo di pavimentazione, impianti e arredi, salvo limitate scaffalature. L’organizzazione dell’attività e l’avviamento commerciale risultavano invece riconducibili all’operatore, anche attraverso un autonomo rapporto di franchising. In tale situazione, il rapporto è stato qualificato come locazione commerciale con pertinenze, con conseguente applicazione della disciplina prevista dalla legge n. 392 del 1978 e, ricorrendone i presupposti, dell’art. 34 in materia di indennità per la perdita dell’avviamento.

The property had been handed over unfinished, without flooring, systems or furnishings, save for limited shelving. The organisation of the activity and the commercial goodwill were instead attributable to the operator, including through an independent franchising relationship. In that situation, the relationship was qualified as a commercial lease with appurtenances, with consequent application of Law No. 392 of 1978 and, where the conditions are met, of art. 34 on the goodwill indemnity.

Il rapporto di franchising non esclude, di per sé, l’affitto d’azienda. Può però rappresentare un elemento rilevante quando dimostri che l’insegna, l’organizzazione commerciale e l’avviamento siano stati apportati dall’utilizzatore e non dal concedente.

A franchising relationship does not, in itself, rule out a business lease. It may, however, be a relevant factor when it shows that the brand, the commercial organisation and the goodwill were supplied by the user and not by the grantor.

Corte d’Appello di Milano n. 632 del 16 marzo 2025

Milan Court of Appeal no. 632 of 16 March 2025

In un diverso caso, anche la Corte d’Appello di Milano, con la sentenza n. 632, depositata il 16 marzo 2025, ha riqualificato in locazione commerciale un contratto formalmente denominato affitto di ramo d’azienda. La Corte ha ritenuto che il contenuto reale del rapporto non consentisse di individuare un autonomo complesso aziendale organizzato e ha conseguentemente assoggettato il contratto alla disciplina della legge n. 392 del 1978.

In a different case, the Milan Court of Appeal too, by judgment no. 632, filed on 16 March 2025, reclassified as a commercial lease a contract formally named a business-branch lease. The Court held that the real content of the relationship did not allow an autonomous organised business complex to be identified, and accordingly subjected the contract to Law No. 392 of 1978.

Il messaggio che emerge dalle pronunce è coerente: la veste formale non è sufficiente a proteggere un contratto quando il suo contenuto sostanziale corrisponde alla mera concessione in godimento di un immobile.

The message emerging from these rulings is consistent: the formal label is not enough to protect a contract when its substantive content amounts to the mere granting of the use of a property.

In pratica: cosa verificare prima di firmare

In practice: what to check before signing

Per chi apre l’attività e per chi concede lo spazio, la scelta tra locazione commerciale e affitto di ramo d’azienda produce conseguenze molto diverse. Prima della sottoscrizione è opportuno verificare almeno cinque elementi.

For both the incoming operator and the party granting the space, the choice between a commercial lease and a business-branch lease produces very different consequences. Before signing, at least five elements should be checked.

In primo luogo, occorre accertare cosa venga effettivamente consegnato: un immobile al grezzo oppure un complesso organizzato di beni, impianti, attrezzature, autorizzazioni e rapporti destinati all’esercizio dell’attività. In secondo luogo, bisogna individuare chi abbia creato o debba creare l’organizzazione aziendale e l’avviamento: è rilevante, ad esempio, comprendere se l’attività dipenda integralmente dall’insegna, dal franchising o dall’organizzazione apportata dall’operatore.

First, one must ascertain what is actually delivered: an unfinished property, or an organised set of assets, systems, equipment, authorisations and relationships intended to run the activity. Second, one must identify who created, or must create, the business organisation and the goodwill: it matters, for example, whether the activity depends entirely on the brand, the franchising, or the organisation supplied by the operator.

È poi necessario verificare la coerenza tra il nome attribuito al contratto e la sua sostanza economica. Sul fronte lavoristico, occorre accertare se vi siano lavoratori stabilmente addetti al ramo e se trovi applicazione l’art. 2112 c.c. Infine, devono essere definiti con precisione il contenuto dei servizi centralizzati, i criteri di determinazione del canone, gli obblighi di gestione e le modalità di restituzione dell’azienda al termine del rapporto.

Third, the consistency between the contract’s name and its economic substance must be checked. On the employment side, one must ascertain whether there are workers stably assigned to the branch and whether art. 2112 of the Civil Code applies. Finally, the scope of the centralised services, the criteria for setting the rent, the management obligations and the ways in which the business is to be returned at the end of the relationship must be precisely defined.

La forma contrattuale non può essere scelta soltanto in funzione del risultato giuridico desiderato. Deve essere coerente con l’effettiva struttura dell’operazione.

The contractual form cannot be chosen solely to achieve the desired legal result. It must be consistent with the actual structure of the transaction.

Domande frequenti

Frequently asked questions

Che differenza c’è tra locazione commerciale e affitto di ramo d’azienda? Nella locazione l’oggetto principale del contratto è l’immobile. Nell’affitto di ramo d’azienda l’immobile costituisce invece uno degli elementi di un complesso organizzato, che può comprendere arredi, attrezzature, impianti, autorizzazioni, rapporti contrattuali, segni distintivi e avviamento. Il complesso deve essere già organizzato dal concedente e dotato di una propria attitudine all’esercizio dell’impresa.

What is the difference between a commercial lease and a business-branch lease? In a lease the main object of the contract is the property. In a business-branch lease the property is instead one of the elements of an organised complex, which may include furnishings, equipment, systems, authorisations, contractual relationships, distinctive marks and goodwill. The complex must already be organised by the grantor and inherently capable of running the enterprise.

Perché nei centri commerciali si usa l’affitto di ramo d’azienda? Perché consente una disciplina contrattuale più flessibile rispetto alla locazione commerciale, soprattutto con riferimento alla durata, al recesso, alla determinazione del canone e alla gestione complessiva del tenant mix. Il ricorso all’affitto d’azienda è però legittimo soltanto quando venga realmente trasferito un complesso aziendale organizzato e non semplicemente uno spazio commerciale.

Why do shopping centres use the business-branch lease? Because it allows more flexible contractual terms than the commercial lease, especially regarding duration, withdrawal, the setting of the rent and the overall management of the tenant mix. Recourse to the business lease is, however, legitimate only when an organised business complex is genuinely transferred, and not merely a commercial space.

Un negozio in un centro commerciale è automaticamente un affitto di ramo d’azienda? No. La sola collocazione dell’unità all’interno del centro commerciale, la presenza di servizi comuni o l’esistenza di un’autorizzazione amministrativa non sono sufficienti. Occorre che esista un complesso aziendale preesistente e organizzato, riferibile al concedente. Se l’immobile viene consegnato al grezzo e l’organizzazione dell’attività e l’avviamento sono apportati integralmente dall’operatore, il giudice può riqualificare il rapporto come locazione commerciale.

Is a shop in a shopping centre automatically a business-branch lease? No. The mere location of the unit inside the centre, the presence of common services or the existence of an administrative authorisation are not sufficient. A pre-existing, organised business complex attributable to the grantor must exist. If the property is delivered unfinished and the organisation of the activity and the goodwill are supplied entirely by the operator, the court may reclassify the relationship as a commercial lease.

Cosa cambia se il contratto viene riqualificato in locazione? Trova applicazione la disciplina inderogabile della legge n. 392 del 1978, compresa la durata minima legale e, quando ne ricorrono i relativi presupposti, l’indennità per la perdita dell’avviamento e i diritti di prelazione. Possono inoltre risultare inefficaci le clausole contrattuali incompatibili con le norme imperative previste per le locazioni commerciali. Il nome scelto dalle parti non è decisivo: conta la sostanza effettiva del rapporto.

What changes if the contract is reclassified as a lease? The mandatory rules of Law No. 392 of 1978 apply, including the statutory minimum term and, where the relevant conditions are met, the goodwill indemnity and pre-emption rights. Contractual clauses incompatible with the mandatory rules for commercial leases may also become ineffective. The name chosen by the parties is not decisive: what counts is the actual substance of the relationship.

Un affitto di ramo d’azienda deve necessariamente comprendere dei dipendenti? No. Un’azienda o un ramo possono essere realmente privi di personale. Se però vi sono lavoratori stabilmente addetti al ramo trasferito, la semplice dichiarazione contrattuale secondo cui l’affitto avviene “senza dipendenti” non è sufficiente a escludere l’applicazione dell’art. 2112 c.c.

Must a business-branch lease necessarily include employees? No. A business or branch may genuinely have no staff. If, however, there are workers stably assigned to the transferred branch, the mere contractual statement that the lease takes place “without employees” is not enough to exclude the application of art. 2112 of the Civil Code.

Questo contributo ha finalità esclusivamente informative e non sostituisce una consulenza relativa al caso concreto. La qualificazione del rapporto dipende sempre dall’analisi del contratto, dei beni effettivamente trasferiti e delle modalità con cui il rapporto viene concretamente eseguito.

This article is for information purposes only and does not replace advice on the specific case. The qualification of the relationship always depends on an analysis of the contract, of the assets actually transferred and of how the relationship is actually performed.