Trasformare un laboratorio artigianale in ristorante può richiedere interventi sugli impianti e sul sottosuolo condominiale. Ma fino a che punto il proprietario può utilizzare una parte comune per le esigenze della propria attività? Con l’ordinanza n. 23936 del 23 luglio 2026, la Cassazione chiarisce i limiti agli scavi e il ruolo dell’assemblea condominiale.

Converting an artisan workshop into a restaurant may require works on the installations and on the condominium subsoil. But to what extent may an owner use a common part for the needs of their own business? In its order no. 23936 of 23 July 2026, the Court of Cassation clarifies the limits on excavation and the role of the general meeting.

Il caso: da laboratorio artigianale a ristorante

The case: from artisan workshop to restaurant

Una società immobiliare, proprietaria di un’unità al piano terra di un edificio condominiale, intendeva trasformare un laboratorio artigianale in un ristorante.

A property company, owner of a ground-floor unit in a condominium building, intended to convert an artisan workshop into a restaurant.

L’intervento richiedeva la realizzazione di una fossa settica e di una vasca condensa grassi nel sottosuolo dell’edificio.

The works required the construction of a septic tank and a grease trap in the building’s subsoil.

L’assemblea condominiale aveva però deliberato di vietare «ogni scavo e realizzazione di opere che compromettano la massima sicurezza dell’edificio e non consentano il pari uso del sottosuolo da parte di tutti i condomini».

The general meeting had however resolved to prohibit “any excavation and works compromising the building’s maximum safety and preventing equal use of the subsoil by all co-owners”.

La società impugnava la deliberazione, ritenendola illegittimamente limitativa del proprio diritto di utilizzare le parti comuni.

The company challenged the resolution, arguing that it unlawfully restricted its right to use the common parts.

Il Tribunale di Venezia respingeva la domanda e la Corte d’appello confermava la decisione, valorizzando i rischi accertati per la stabilità dell’edificio.

The Court of Venice dismissed the claim and the Court of Appeal upheld that decision, relying on the established risks to the building’s stability.

La controversia giungeva così in Cassazione, che, con l’ordinanza n. 23936 del 23 luglio 2026, rigettava il ricorso della società.

The dispute thus reached the Court of Cassation which, by order no. 23936 of 23 July 2026, dismissed the company’s appeal.

Il sottosuolo è comune, ma il suo utilizzo non è vietato al singolo

The subsoil is common property, but its use is not barred to the individual owner

La Cassazione parte da un principio consolidato: il sottosuolo dell’edificio condominiale appartiene, salvo titolo contrario, a tutti i condomini.

The Court starts from a settled principle: the subsoil of a condominium building belongs, unless a deed provides otherwise, to all the co-owners.

La natura comune del bene, tuttavia, non impedisce al singolo proprietario di utilizzarlo per soddisfare esigenze connesse alla propria unità immobiliare.

The common nature of the asset does not, however, prevent the individual owner from using it to meet needs connected with their own unit.

L’art. 1102 c.c. consente infatti a ciascun partecipante di servirsi della cosa comune e di apportarvi modificazioni per il migliore godimento del proprio diritto, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso.

Indeed, art. 1102 of the Civil Code allows each participant to use the common asset and to alter it for the better enjoyment of their own right, provided they do not change its purpose and do not prevent the others from making equal use of it.

Il principio del pari uso non richiede, peraltro, che tutti i condomini utilizzino il bene contemporaneamente e nello stesso modo.

The principle of equal use does not, moreover, require all co-owners to use the asset at the same time and in the same way.

Il limite non è dunque rappresentato dallo scavo in sé, ma dalle sue conseguenze sulla destinazione del sottosuolo, sulla sicurezza dell’edificio e sui diritti degli altri comproprietari.

The limit therefore does not lie in the excavation as such, but in its consequences for the purpose of the subsoil, the safety of the building and the rights of the other co-owners.

Quando lo scavo diventa illegittimo

When excavation becomes unlawful

La Cassazione distingue gli interventi che possono essere legittimamente eseguiti dal singolo condomino da quelli che incidono in maniera incompatibile sulla proprietà comune.

The Court distinguishes works that the individual co-owner may lawfully carry out from those that affect common property in an incompatible manner.

Non ogni scavo costituisce automaticamente un uso illegittimo del sottosuolo. Occorre verificare, in concreto, se l’intervento alteri la funzione di sostegno dell’edificio oppure pregiudichi il diritto degli altri condomini di utilizzare il bene.

Not every excavation automatically amounts to unlawful use of the subsoil. It must be assessed in concrete terms whether the works alter the subsoil’s supporting function or impair the other co-owners’ right to use the asset.

Diverso è il caso dell’escavazione in profondità destinata ad ampliare i locali di proprietà esclusiva o a ricavarne di nuovi, che non può essere realizzata senza il consenso degli altri comproprietari quando comporti una lesione del loro diritto sul sottosuolo comune.

Different is the case of excavation in depth aimed at enlarging privately owned premises or creating new ones, which cannot be carried out without the other co-owners’ consent where it harms their right over the common subsoil.

Nel caso esaminato, i giudici di merito avevano accertato che la realizzazione degli impianti progettati avrebbe impedito un pari utilizzo del sottosuolo in condizioni di sicurezza, non essendo possibile la coesistenza della fossa settica condominiale e di quella prevista dalla società.

In the case at hand, the lower courts had found that building the planned installations would have prevented equal use of the subsoil in safe conditions, since the condominium’s septic tank and the one planned by the company could not coexist.

La Cassazione ha pertanto ritenuto legittime le deliberazioni impugnate, osservando che esse si limitavano a richiamare i limiti già previsti dall’art. 1102 c.c. e l’esigenza di salvaguardare la stabilità del fabbricato.

The Court therefore held the challenged resolutions lawful, noting that they merely recalled the limits already set by art. 1102 and the need to safeguard the building’s stability.

Il cambio di destinazione non supera i limiti condominiali

A change of use does not override condominium limits

La pronuncia assume particolare rilievo per le operazioni immobiliari che prevedono la trasformazione di locali commerciali o artigianali in attività di ristorazione.

The ruling is of particular relevance to property transactions involving the conversion of commercial or artisan premises into catering businesses.

Il punto non è la legittimità, in astratto, del cambio di destinazione d’uso, ma la possibilità concreta di realizzare le opere necessarie alla nuova attività.

The point is not whether a change of use is lawful in the abstract, but whether the works needed for the new business can actually be carried out.

La compatibilità urbanistica di un intervento non comporta, di per sé, il diritto di eseguire qualsiasi opera sulle parti comuni dell’edificio.

Planning compatibility does not, in itself, carry the right to carry out any works whatsoever on the building’s common parts.

Per questo motivo, prima dell’acquisto o della locazione di un immobile destinato alla ristorazione, è opportuno verificare non soltanto la disciplina urbanistico-edilizia, ma anche la configurazione degli impianti, la natura delle parti interessate dai lavori, i titoli di proprietà e il regolamento condominiale.

For this reason, before buying or leasing premises intended for catering, it is advisable to check not only the planning and building rules, but also the layout of the installations, the nature of the parts affected by the works, the title deeds and the condominium regulations.

Un intervento tecnicamente necessario per l’attività commerciale può infatti risultare incompatibile con i diritti degli altri condomini o con le condizioni di sicurezza dell’edificio.

Works that are technically necessary for the business may in fact prove incompatible with the other co-owners’ rights or with the building’s safety conditions.

La conseguenza può essere particolarmente rilevante: un immobile astrattamente idoneo alla nuova destinazione potrebbe non essere concretamente utilizzabile per l’attività programmata.

The consequence can be significant: premises abstractly suitable for the new use may not be usable in practice for the planned business.

Il principio da ricordare

The principle to remember

L’ordinanza n. 23936/2026 non attribuisce all’assemblea condominiale un potere generale di vietare qualsiasi intervento nel sottosuolo comune.

Order no. 23936/2026 does not confer on the general meeting a general power to prohibit any works in the common subsoil.

Conferma, piuttosto, che il diritto del singolo di utilizzare e modificare le parti comuni incontra un limite quando l’intervento comprometta la stabilità dell’edificio o impedisca agli altri condomini il pari uso del bene.

Rather, it confirms that the individual’s right to use and alter the common parts meets a limit where the works compromise the building’s stability or prevent the other co-owners from making equal use of the asset.

Per chi investe in un locale da destinare alla ristorazione, la verifica preventiva degli impianti e dei vincoli condominiali non è quindi un dettaglio tecnico, ma una componente essenziale della valutazione giuridica dell’operazione.

For anyone investing in premises intended for catering, checking the installations and the condominium constraints in advance is therefore not a technical detail, but an essential part of the legal assessment of the transaction.

Il testo dell’ordinanza è pubblicato in versione anonimizzata: i dati identificativi delle parti sono stati oscurati a tutela della riservatezza.

The order is published in anonymised form: the parties’ identifying data has been redacted to protect privacy.

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