La proprietà di un centro commerciale firma un contratto di prestazione energetica per climatizzazione e illuminazione delle parti comuni. La ESCo investe e si paga con i risparmi. Due anni dopo l’ancora alimentare lascia la galleria, i consumi crollano e il report annuale certifica un risparmio record, che con l’intervento ha poco a che fare. Intanto i conduttori si vedono addebitare nelle spese comuni una voce nuova e chiedono di capire cosa stanno pagando.

The owner of a shopping centre signs an energy performance contract for heating, cooling and lighting of the common areas. The ESCO invests and is paid out of the savings. Two years later the food anchor leaves the mall, consumption drops sharply and the annual report shows record savings, which have little to do with the works. Meanwhile the tenants find a new item in their service charge and ask to understand what they are paying for.

Il problema: tre soggetti e due contratti

The problem: three parties and two contracts

In un centro commerciale l’EPC si inserisce in una rete di rapporti che già esiste. Da una parte il contratto tra proprietà e ESCo; dall’altra le locazioni (o gli affitti di ramo d’azienda) tra proprietà e operatori, con il regolamento di galleria. Chi investe è la proprietà, tramite la ESCo. Chi consuma, e spesso paga l’energia attraverso le spese comuni, sono i conduttori, che l’EPC non lo firmano. È il cosiddetto split incentive: il beneficio dell’investimento e il suo costo stanno in tasche diverse.

In a shopping centre the EPC slots into a web of relationships that already exists. On one side, the contract between owner and ESCO; on the other, the leases (or business-unit leases) between owner and operators, together with the mall regulations. The owner invests, through the ESCO. The tenants consume, and often pay for energy through the service charge, but they do not sign the EPC. This is the so-called split incentive: the benefit of the investment and its cost sit in different pockets.

Primo rischio: un risparmio che dipende da chi non ha firmato

First risk: savings that depend on those who did not sign

Orari di apertura, aperture serali, insegne accese, temperature impostate nelle unità collegate all’impianto centrale: i consumi del centro dipendono in buona parte dai conduttori. La ESCo garantisce un risultato su comportamenti che non controlla, e la proprietà non può imporli se locazioni e regolamento di galleria non le danno lo strumento per farlo.

Opening hours, late openings, illuminated signs, set temperatures in units connected to the central plant: the centre’s consumption depends largely on the tenants. The ESCO guarantees a result on behaviour it does not control, and the owner cannot impose that behaviour unless the leases and the mall regulations give it the means to do so.

Prima di firmare l’EPC conviene quindi rileggere il regolamento di galleria. Servono regole su orari degli impianti, temperature di esercizio e accesso ai dati di consumo delle singole unità (senza quei dati la misura del risparmio resta un’ipotesi). Se mancano, l’EPC va scritto tenendone conto, con aggiustamenti e soglie che riflettano ciò che la proprietà può davvero garantire.

Before signing the EPC it is therefore worth rereading the mall regulations. They need rules on plant operating hours, operating temperatures and access to the consumption data of individual units (without that data, measuring savings remains guesswork). Where these are missing, the EPC must be drafted with that in mind, with adjustments and thresholds reflecting what the owner can actually guarantee.

Secondo rischio: vacancy e co-tenancy

Second risk: vacancy and co-tenancy

Quando un’ancora esce, i consumi scendono, e senza un aggiustamento per il tasso di occupazione la ESCo incassa un risparmio che non ha prodotto. Vale anche al contrario: una food court nuova o un’apertura domenicale alzano i consumi e fanno sembrare mancato un risparmio che c’è. Il meccanismo è quello già noto alle clausole di co-tenancy: la vita del centro cambia i numeri di tutti i contratti che vi si appoggiano, e il contratto deve prevederlo.

When an anchor leaves, consumption falls, and without an adjustment for occupancy the ESCO collects savings it did not produce. It also works the other way: a new food court or Sunday opening raises consumption and makes real savings look like a shortfall. The mechanism is the one already familiar from co-tenancy clauses: the life of the centre changes the numbers of every contract that relies on it, and the contract must provide for that.

Terzo rischio: cosa entra nelle spese comuni

Third risk: what goes into the service charge

Il canone della ESCo remunera due cose diverse: l’energia e il servizio di gestione, da un lato; il rientro dell’investimento, dall’altro. Le spese per riscaldamento, condizionamento ed energia delle parti comuni rientrano tra gli oneri accessori indicati dall’art. 9 della legge 27 luglio 1978, n. 392. Il ribaltamento della quota che ripaga l’investimento, invece, si regge solo su quanto prevedono le singole locazioni e il regolamento, ed è la voce che i conduttori contestano per prima.

The ESCO fee pays for two different things: energy and the operating service on the one hand; repayment of the investment on the other. Costs for heating, air conditioning and energy in the common areas are among the ancillary charges listed in article 9 of Law no. 392 of 27 July 1978. Passing on the portion that repays the investment, by contrast, rests solely on what the individual leases and the regulations provide, and it is the item tenants challenge first.

La proprietà ha interesse a farsi consegnare dalla ESCo un canone scomposto nelle sue componenti, e a verificare locazione per locazione cosa può essere addebitato (il tema è lo stesso delle spese comuni nei centri commerciali). Un rendiconto che mescola energia e investimento è il modo più rapido per trasformare un progetto di efficienza in un contenzioso con l’intera galleria.

The owner has an interest in obtaining from the ESCO a fee broken down into its components, and in checking lease by lease what can be recharged (the issue is the same as for service charges in shopping centres). A statement that mixes energy and investment is the quickest way to turn an efficiency project into a dispute with the whole mall.

Quarto rischio: il centro si vende, l’EPC resta

Fourth risk: the centre is sold, the EPC remains

Un EPC dura dieci o quindici anni; i centri commerciali, specie quelli detenuti da fondi, cambiano proprietario più spesso. L’acquirente non è parte del contratto con la ESCo, e la cessione richiede il consenso della ESCo stessa (art. 1406 c.c.). In due diligence l’EPC va letto come una passività o come un valore, a seconda di come sono scritti subentro, riscatto e garanzie: conviene saperlo prima della firma, non al momento della vendita.

An EPC lasts ten or fifteen years; shopping centres, especially those held by funds, change hands more often. The buyer is not a party to the contract with the ESCO, and assignment requires the ESCO’s consent (article 1406 of the Civil Code). In due diligence the EPC will be read as a liability or as an asset, depending on how takeover, buy-out and security are drafted: better to know which before signing than at the time of sale.

L’angolo del retailer: l’EPC nell’unità in locazione

The retailer’s angle: an EPC in a leased unit

Capita anche il contrario: è la catena retail a firmare un EPC per i propri punti vendita. Qui il problema è la fine della locazione. Senza il consenso del locatore, per i miglioramenti il conduttore non ha diritto a indennità (art. 1592 c.c.); le addizioni può toglierle solo se è possibile farlo senza danneggiare la cosa, salvo che il locatore preferisca tenerle pagando un’indennità (art. 1593 c.c.). Detto in breve: buona parte di quello che si installa lì dentro, a fine contratto, resta lì. La durata dell’EPC e quella della locazione vanno allineate, e il consenso del locatore va chiesto per iscritto, con la sorte degli impianti già decisa.

The reverse also happens: the retail chain signs an EPC for its own stores. Here the issue is the end of the lease. Without the landlord’s consent, the tenant has no right to compensation for improvements (article 1592 of the Civil Code); additions may be removed only if this can be done without damaging the premises, unless the landlord prefers to keep them against payment (article 1593). Put simply: much of what is installed in the unit stays there when the lease ends. The EPC term and the lease term should be aligned, and the landlord’s consent should be obtained in writing, with the fate of the equipment already settled.