Una mappa pratica per privati e investitori esteri che comprano un immobile in Italia. È un’informazione generale, non un parere sul caso concreto: ogni acquisto dipende dai propri documenti.
A practical map for private buyers and investors from abroad who are buying property in Italy. This is general information, not advice on a specific case; every purchase turns on its own documents.
Chi compra in Italia dall’estero di solito pensa che il momento decisivo sia il rogito dal notaio. Spesso non è così. Gli impegni che vincolano davvero, cioè prezzo, caparra, termini e condizioni, si firmano prima: nella proposta d’acquisto e nel contratto preliminare, quasi sempre con l’agenzia come unico interlocutore.
Buyers from abroad tend to assume that the decisive moment is the deed signed before the notary. Often it is not. The commitments that really bind you, meaning price, deposit, deadlines and conditions, are signed earlier: in the purchase offer and in the preliminary contract, usually with the estate agent as your only contact.
Chi fa cosa: agente, notaio, avvocato
Who does what: agent, notary, lawyer
L’agente immobiliare mette in contatto le parti e, di regola, ha diritto alla provvigione da entrambe quando l’affare è concluso per effetto del suo intervento (art. 1755 c.c.). Il notaio è un pubblico ufficiale: verifica che l’atto sia valido, lo riceve e ne cura registrazione e trascrizione, ma non tratta per nessuna delle parti. L’avvocato lavora solo per te: legge le carte prima che tu firmi e negozia le clausole.
The estate agent brings the parties together and is generally entitled to a commission from both of them once the deal is concluded as a result of the agent’s work (art. 1755 of the Civil Code). The notary is a public official: the notary checks that the deed is valid, receives it and handles its registration and transcription, but does not negotiate for either side. A lawyer works only for you: reads the papers before you sign and negotiates the terms.
Prima di firmare qualsiasi cosa: i controlli
Before you sign anything: the checks
La proposta d’acquisto, una volta accettata, può già vincolarti. Per questo i controlli si fanno prima, non dopo:
Once accepted, a purchase offer can already bind you. That is why the checks come first, not afterwards:
- provenienza e titolarità: chi vende, a che titolo, e se nella catena ci sono successioni o donazioni da guardare con attenzione;
- ipoteche, pignoramenti e trascrizioni nei registri immobiliari;
- conformità catastale: dati e planimetria devono corrispondere allo stato di fatto, altrimenti l’atto di trasferimento è nullo (art. 29, comma 1-bis, legge 52/1985);
- regolarità urbanistica ed edilizia: titoli abilitativi e difformità, che il catasto da solo non dice;
- spese condominiali arretrate: chi compra risponde in solido per quelle dell’anno in corso e dell’anno precedente (art. 63 disp. att. c.c.);
- attestato di prestazione energetica.
- title and chain of ownership: who is selling, on what basis, and whether the chain includes inheritances or gifts that deserve a closer look;
- mortgages, attachments and other entries in the land registers;
- cadastral conformity: data and floor plan must match the actual state of the property, otherwise the transfer deed is void (art. 29(1-bis), Law 52/1985);
- planning and building compliance: permits and irregularities, which the cadastre alone does not tell you;
- unpaid condominium charges: the buyer is jointly liable for those of the current and the previous year (art. 63 of the implementing provisions of the Civil Code);
- the energy performance certificate.
Il preliminare: dove si gioca la partita
The preliminary contract: where the game is played
Il contratto preliminare (compromesso) obbliga le parti a firmare l’atto definitivo. Contiene prezzo, caparra, data del rogito e condizioni, per esempio l’ottenimento del mutuo. Con la caparra confirmatoria, se è inadempiente chi compra, chi vende può recedere e trattenerla; se è inadempiente chi vende, chi compra può recedere e chiedere il doppio (art. 1385 c.c.).
The preliminary contract (compromesso) obliges the parties to sign the final deed. It sets the price, the deposit, the date of the deed and the conditions, such as mortgage approval. With a confirmatory deposit (caparra confirmatoria), if the buyer defaults the seller may withdraw and keep it; if the seller defaults the buyer may withdraw and claim twice the amount (art. 1385 of the Civil Code).
Il preliminare si può trascrivere nei registri immobiliari (art. 2645-bis c.c.): da quel momento chi compra è protetto da vendite, ipoteche o pignoramenti successivi. La protezione però ha una scadenza: cade se l’atto definitivo non viene trascritto entro un anno dalla data fissata e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare.
The preliminary contract can be transcribed in the land registers (art. 2645-bis of the Civil Code): from then on the buyer is protected against later sales, mortgages or attachments. The protection has an expiry date, though: it lapses if the final deed is not transcribed within one year of the agreed date and in any case within three years of transcribing the preliminary.
Se non sei cittadino UE: la condizione di reciprocità
If you are not an EU citizen: the condition of reciprocity
L’art. 16 delle disposizioni preliminari al codice civile ammette lo straniero a godere dei diritti civili del cittadino a condizione di reciprocità: la domanda è se un italiano potrebbe comprare un immobile nel tuo Paese.
Article 16 of the preliminary provisions of the Italian Civil Code allows foreigners to enjoy the civil rights of citizens on condition of reciprocity: the question is whether an Italian could buy property in your country.
Secondo il Ministero degli Affari Esteri non serve la verifica per i cittadini UE e SEE, per i cittadini extra-UE con determinati permessi di soggiorno in Italia e, di regola, per i Paesi che hanno con l’Italia un accordo bilaterale sulla protezione degli investimenti. Per gli altri il Ministero pubblica schede Paese, che qualifica come indicazioni di massima senza valore legale: alcune contengono limiti specifici, per esempio su terreni agricoli o immobili a uso commerciale. La verifica va fatta prima del preliminare. Delle questioni di permesso di soggiorno non ci occupiamo.
According to the Italian Ministry of Foreign Affairs, no check is needed for EU and EEA citizens, for non-EU citizens holding certain Italian residence permits and, as a rule, for countries that have a bilateral investment treaty with Italy. For the others the Ministry publishes country sheets, which it describes as general indications without legal value: some contain specific limits, for instance on farmland or commercial property. The check belongs before the preliminary contract. We do not advise on residence permits.
Comprare a distanza: procura e codice fiscale
Buying from abroad: power of attorney and tax code
Non è necessario venire in Italia per firmare. La procura deve però avere la stessa forma dell’atto (art. 1392 c.c.): si firma davanti a un ufficio consolare italiano o a un notaio del tuo Paese. In questo secondo caso servono l’apostille della Convenzione dell’Aja del 1961, o la legalizzazione consolare, e una traduzione giurata se il testo non è in italiano. Meglio una procura speciale per quell’immobile, con prezzo e condizioni, che una procura generale.
You do not need to travel to Italy to sign. The power of attorney must, however, take the same form as the deed (art. 1392 of the Civil Code): it is signed before an Italian consular office or a notary in your country. In the second case it needs an apostille under the 1961 Hague Convention, or consular legalisation, and a sworn translation if the text is not in Italian. A special power for that property, with price and conditions, is usually safer than a general one.
Serve anche il codice fiscale italiano, che chi risiede all’estero può chiedere tramite il consolato. Le imposte dell’acquisto dipendono dal tipo di immobile, dal venditore e dalla tua situazione: le guardiamo con il collega tributarista dello Studio prima di firmare, non dopo.
You will also need an Italian tax code (codice fiscale), which non-residents can request through the Italian consulate. The taxes on the purchase depend on the type of property, the seller and your own situation: we review them with the firm’s tax lawyer before you sign, not afterwards.
Investire o sviluppare in Italia
Investing or developing in Italy
Per chi compra per riqualificare, frazionare o mettere a reddito, ai controlli sopra si aggiungono le domande che decidono il conto economico: cosa consentono davvero i titoli edilizi, con quali tempi e a carico di chi; come sono scritti l’appalto con l’impresa e le garanzie; quale locazione si potrà fare a valle, e per quanto tempo vincola. Anche qui la scelta del veicolo e il profilo fiscale vanno impostati prima di firmare.
For buyers who plan to refurbish, split up or let the property, the checks above are joined by the questions that decide the business case: what the building permits actually allow, on what timetable and at whose risk; how the construction contract and its guarantees are drafted; which lease can be granted afterwards, and how long it ties you in. Here too the choice of vehicle and the tax profile should be set before signing.
Domande frequenti
Frequently asked questions
Serve un avvocato per comprare casa in Italia, o basta il notaio?
Do I need a lawyer to buy a house in Italy, or is the notary enough?
Il notaio è un pubblico ufficiale e interviene di solito alla fine, per l’atto. Gli impegni che vincolano chi compra si firmano prima, spesso tramite l’agenzia. L’avvocato lavora solo per te ed è utile soprattutto prima della proposta. Per un acquisto semplice il notaio può bastare; se compri dall’estero, se ci sono lavori, una successione nella provenienza o tempi stretti, a nostro avviso conviene un consiglio indipendente.
The notary is a public official and usually comes in at the end, for the deed. The commitments that bind the buyer are signed earlier, often through the agent. A lawyer works only for you and is most useful before the offer. For a simple purchase the notary may be enough; if you are buying from abroad, or there are building works, an inheritance in the chain of title or a tight timetable, in our view independent advice is worth having.
Un cittadino extra-UE può comprare un immobile in Italia?
Can a non-EU citizen buy property in Italy?
Nella maggior parte dei casi sì, a condizione di reciprocità (art. 16 disp. prel. c.c.). Sono esenti dalla verifica i cittadini UE e SEE e chi ha determinati permessi di soggiorno in Italia; per i Paesi con un accordo bilaterale sugli investimenti la reciprocità si considera di regola soddisfatta. Per gli altri si guarda la scheda Paese del Ministero degli Esteri, prima del preliminare.
In most cases yes, on condition of reciprocity (art. 16 of the preliminary provisions of the Civil Code). EU and EEA citizens and holders of certain Italian residence permits are exempt from the check; for countries with a bilateral investment treaty reciprocity is, as a rule, considered satisfied. For the others, look at the Foreign Ministry’s country sheet, before the preliminary contract.
Quali controlli fare prima di firmare il compromesso?
What legal checks should I do before signing a preliminary contract (compromesso)?
Provenienza e titolarità, ipoteche e pignoramenti, conformità catastale e urbanistica, spese condominiali arretrate, attestato energetico. Nel contratto: tipo di caparra, condizioni (per esempio il mutuo), data del rogito e trascrizione del preliminare.
Title and chain of ownership, mortgages and attachments, cadastral and planning compliance, unpaid condominium charges, the energy certificate. In the contract: the type of deposit, the conditions (such as mortgage approval), the date of the deed and transcription of the preliminary.
Posso comprare a distanza con una procura?
Can I buy a property in Italy remotely with a power of attorney?
Sì. La procura si firma al consolato italiano o davanti a un notaio del tuo Paese, con apostille o legalizzazione e traduzione giurata se serve. Serve anche il codice fiscale italiano, che si chiede tramite il consolato.
Yes. The power of attorney is signed at the Italian consulate or before a notary in your country, with an apostille or legalisation and a sworn translation where needed. You will also need an Italian tax code, which can be requested through the consulate.
Cosa faremmo noi
What we would do
Non promettiamo risultati. Leggiamo le carte prima che tu firmi la proposta, ti diciamo cosa non torna e quanto pesa, trattiamo le clausole del preliminare e ti accompagniamo fino al rogito, in inglese, con un solo referente.
We do not promise outcomes. We read the papers before you sign the offer, tell you what does not add up and how much it matters, negotiate the terms of the preliminary contract and see you through to the deed, in English, with a single point of contact.
La decisione resta tua. Il nostro compito è fartela prendere con i fatti davanti.
The decision stays yours. Our job is to let you make it with the facts in front of you.
Fonti ufficiali: Ministero degli Affari Esteri, Diritti e reciprocità. Per l’acquisto in Italia, in italiano: Avvocato per l’acquisto casa.
Official source: Italian Ministry of Foreign Affairs, Rights and reciprocity. Our Italian-language page on home purchases: Avvocato per l’acquisto casa.
